Lợi nhuận cốt lõi của doanh nghiệp địa ốc thu hẹp dù chia cổ tức lớn

Hàng loạt doanh nghiệp bất động sản lớn liên tục tăng vốn điều lệ thông qua trả cổ tức bằng cổ phiếu và chia cổ phiếu thưởng, trong khi lợi nhuận cốt lõi từ hoạt động kinh doanh chính lại tiếp tục suy giảm.

Tổng lợi nhuận quý II/2026 của 82 doanh nghiệp bất động sản nhà ở đang niêm yết đạt hơn 36.600 tỷ đồng, tăng trưởng 228% so với cùng kỳ. Tuy nhiên, 29 doanh nghiệp ghi nhận lợi nhuận sụt giảm, trong đó 10 doanh nghiệp báo lỗ. Tăng trưởng tập trung gần như tuyệt đối ở VHM và KSF, hai mã chiếm hơn 90% lợi nhuận toàn nhóm. Theo tính toán của TCBS Research, nếu loại trừ hai mã trên, 13 doanh nghiệp còn lại chỉ đạt 312 tỷ đồng lợi nhuận cốt lõi trên 6.213 tỷ đồng doanh thu, tương đương 9% trong tổng lợi nhuận trước thuế 3.465 tỷ đồng của nhóm.

Trong đó, chỉ có hai doanh nghiệp ghi nhận tăng trưởng thực chất như Đầu tư Bất động sản Taseco ghi nhận doanh thu 886 tỷ đồng (+59,1%) với lợi nhuận cốt lõi 206 tỷ đồng. Cả hai doanh nghiệp này đều có lợi nhuận đến từ bàn giao dự án. Các doanh nghiệp còn lại, phần lớn lợi nhuận đến từ hoạt động thoái vốn và bán buôn dự án. Đáng chú ý, có tới 6 trong số 15 doanh nghiệp ghi nhận lợi nhuận cốt lõi âm trong quý vừa qua.

Định giá theo lợi nhuận trượt vì thế dễ dẫn tới kết luận không chuẩn xác. Một số doanh nghiệp suy giảm lợi nhuận như Nam Long, BLUEMARQ Group... Vì vậy, TCBS Research cho rằng nhà đầu tư nên đánh giá doanh nghiệp trong ngành theo khả năng bán được hàng ở phân khúc nhu cầu thực và sức chịu đựng của bảng cân đối kế toán, thay vì theo tốc độ tăng trưởng lợi nhuận kế toán của một quý.

Áp lực đáo hạn trái phiếu bất động sản trong quý III/2026 khoảng 18.900 tỷ đồng, chiếm khoảng 61% tổng lượng trái phiếu doanh nghiệp đến hạn trong quý, các dự án vẫn cần vốn để triển khai, việc giữ lại tiền mặt, thay vì chia cho cổ đông là lựa chọn dễ hiểu của nhiều doanh nghiệp địa ốc.