Việt Nam: Thị trường căn hộ phân hóa, phân khúc vừa túi tiền tiếp tục thiếu hụt

Thị trường căn hộ Việt Nam tiếp tục phân hóa giữa cơ cấu nguồn cung và nhu cầu thực tế trong chín tháng đầu năm 2026, khi nguồn cung mới tập trung chủ yếu ở phân khúc cao cấp và hạng sang, trong khi nhà ở vừa túi tiền vẫn khan hiếm, theo Avison Young Việt Nam.

Trong quý III/2026, TP. Hồ Chí Minh có khoảng 11.500 căn hộ được chào bán, tập trung tại khu Nam, Tây Bắc và Đông Bắc. Dù tâm lý thị trường thận trọng, giao dịch vẫn diễn ra, chủ yếu ở các sản phẩm vừa túi tiền tại Dĩ An và Thuận An, nơi nhu cầu ở thực duy trì sức mua tốt. Căn hộ cao cấp và hạng sang tại nội đô tiêu thụ chậm hơn, đưa tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường xuống 28%.

Một dự án chung cư hạng sang tại khu Tây ghi nhận mức giá 4.500 - 4.800 USD/m². Quỹ đất khan hiếm và chi phí đầu vào cao tiếp tục đẩy giá tại khu vực TP. Hồ Chí Minh cũ lên cao, thu hẹp nguồn cung nhà ở vừa túi tiền. Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu được kỳ vọng bổ sung hơn 25.000 căn hộ mới trong giai đoạn 2027 - 2030, đón đầu tiến độ hoàn thiện hạ tầng năm 2030.

Tại Hà Nội, đà tăng giá bán sơ cấp chậm lại, chỉ tăng 1,5 - 2,3% trong tháng 7 - 9. Thị trường ghi nhận hơn 3.200 căn hộ mở bán mới trong quý III, nâng tổng nguồn cung lên khoảng 11.500 căn. Phân khúc cao cấp và hạng sang chiếm 80% nguồn cung, phân khúc trung cấp và bình dân gần như vắng bóng. Giá bán sơ cấp đạt khoảng 4.180 USD/m², tỷ lệ hấp thụ giảm còn 31%.

Chi phí vốn cao và lãi vay tăng gây áp lực lên thị trường thứ cấp, khiến giá bán một số sản phẩm giảm 5 - 12%. Người mua có sẵn tiền mặt chuyển hướng sang các dự án đã bàn giao từ 5 - 10 năm, giá 2.000 - 2.500 USD/m², thay vì căn hộ vùng ven giá gần 3.300 USD/m².