Việt Nam: Ngân hàng phát hành 23.900 tỷ đồng trái phiếu, tái định giá vay mua nhà thúc đẩy NIM

Trong tháng 8/2026, các ngân hàng Việt Nam đã phát hành 23.900 tỷ đồng trái phiếu với lãi suất lên tới 10%/năm, trong khi việc tái định giá các khoản vay mua nhà theo lãi suất thả nổi đã giúp nâng cao lợi suất tài sản và biên lãi ròng trong quý II.

Trong nhóm Big 4, Vietcombank nâng lãi suất cho vay mua nhà từ 7,8% lên 9,8%, VietinBank từ 7,6% lên 10,5%, Agribank từ 6,6% lên 8,2%, trong khi BIDV giữ khung 9,2-9,7% cho kỳ hạn tối thiểu 36 tháng. Tại ngân hàng tư nhân VPBank, lãi suất cơ sở cho vay thế chấp bất động sản lên tới 12,7%/năm trước khi cộng biên độ. Trên toàn thị trường, lãi suất vay mua nhà phổ biến ở mức 12-14%, trong khi lãi suất thả nổi sau ưu đãi ở mức 13-15% và thậm chí 15-16% tại một số ngân hàng.

Theo S&I Ratings, việc tái định giá các khoản vay mua nhà theo lãi suất thả nổi cao hơn đã cải thiện lợi suất tài sản ngân hàng so với chi phí vốn, thúc đẩy biên lãi ròng và lợi nhuận quý II tăng mạnh cho các ngân hàng có danh mục bất động sản lớn. Chứng khoán Rồng Việt (VDSC) đồng tình, lưu ý rằng đa số khoản vay mua nhà từ năm 2024 đã chuyển sang lãi suất thả nổi. Tuy nhiên, lãi suất tăng đang gây áp lực lên khả năng trả nợ của khách hàng. SSI báo cáo rằng cho vay mua nhà chững lại trên toàn ngành trong quý II, với VPBank tăng 2,4% so với quý trước, HDBank đi ngang và Techcombank giảm 1,4%. Trong khi đó, tỷ trọng nợ nhóm 2 (đã quá hạn dưới 90 ngày) liên tục tăng qua nhiều quý, phản ánh áp lực lên chất lượng tài sản.

Ban lãnh đạo VietinBank chia sẻ tại hội nghị nhà đầu tư rằng tăng trưởng cho vay mua nhà nửa cuối năm phụ thuộc hoàn toàn vào nhu cầu thị trường, và ngân hàng sẽ ưu tiên nguồn lực cho mảng sản xuất kinh doanh thay vì bất động sản.