Việt Nam: Cần phân loại tín dụng phát triển nhà ở với tín dụng đầu cơ

Ông Ngô Tấn Quang, Giám đốc Tài chính Công ty cổ phần Regal Group, cho rằng hệ thống ngân hàng Việt Nam nên phân loại rõ ràng hơn giữa tín dụng phục vụ hoàn thiện dự án và phát triển nhà ở đáp ứng nhu cầu thực với tín dụng phục vụ hoạt động đầu cơ.

Tín dụng toàn hệ thống đến cuối tháng 9/2026 tăng 11,59% so với cuối năm 2025, nhưng ngân hàng phải giữ tốc độ tăng dư nợ bất động sản không vượt tốc độ tăng tín dụng chung, ông nói. Trong cùng một hạn mức, ngân hàng sẽ ưu tiên dự án tốt nhất và khách hàng minh bạch nhất. Với những dự án đã có quyết định giao đất, đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính đất đai và có giấy phép xây dựng, ngân hàng sẵn sàng tài trợ theo hình thức tài trợ dự án, giải ngân theo tiến độ thi công và lấy tài sản hình thành từ dự án làm tài sản bảo đảm.

Ông Quang chỉ ra ba khó khăn. Thứ nhất, chi phí vốn cao hơn đáng kể so với năm 2025, mỗi điểm phần trăm tăng thêm của lãi suất đều tác động trực tiếp đến biên lợi nhuận và hiệu quả đầu tư. Thứ hai, điều kiện giải ngân ngày càng chặt chẽ, yêu cầu chủ đầu tư hoàn thành vốn đối ứng trước và kiểm soát dòng tiền bán hàng qua tài khoản chuyên chi. Thứ ba, pháp lý vẫn là điều kiện tiên quyết để tiếp cận tín dụng, tạo ra vòng lặp khó khăn khi doanh nghiệp cần vốn để hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai nhưng chỉ có thể tiếp cận vốn vay dự án sau khi hoàn thành các nghĩa vụ đó.

Doanh nghiệp hiện phải lập kế hoạch theo tiến độ pháp lý chứ không đơn thuần theo diễn biến thị trường, ông Quang nói. Các doanh nghiệp cần thay đổi quản trị, minh bạch thông tin tài chính, duy trì đòn bẩy ở mức kiểm soát được và ưu tiên những dự án đáp ứng nhu cầu thực của thị trường.