Việt Nam: Doanh nghiệp bất động sản xoay dòng sang nhà ở vừa túi tiền trước sức mua thận trọng

Các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam đang chuyển dịch chiến lược sản phẩm sang nhà ở xã hội và nhà ở vừa túi tiền, khi lãi suất cao và giá tăng làm chậm nhu cầu mua, đặc biệt ở phân khúc cao cấp.

Đến cuối quý IV/2026, lượng hấp thụ căn hộ cao cấp mới có thể chưa đạt 50%, giảm so với mức khoảng 70-80% giai đoạn 2024-2025, theo bà Nguyễn Hồng Vân, Giám đốc cấp cao, Trưởng thị trường Hà Nội của JLL Việt Nam. Người mua ngày càng quan tâm đến dòng tiền cá nhân và khả năng trả nợ dài hạn, thay vì quyết định theo tâm lý đám đông hoặc dựa vào các gói hỗ trợ lãi suất ban đầu.

Một số chủ đầu tư đã giảm tập trung vào sản phẩm cao cấp và quan tâm hơn đến nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá phù hợp, ông Lê Đình Chung - Tổng Giám đốc Công ty cổ phần Tư vấn và Phát triển Bất động sản SGO Homes cho biết. Giá một số sản phẩm trên thị trường thứ cấp đã giảm 10-20%, chủ đầu tư áp dụng chiết khấu thanh toán sớm, kéo dài tiến độ thanh toán và bổ sung ưu đãi.

GS.TS Hoàng Văn Cường, Phó Chủ tịch Hội Khoa học Kinh tế Việt Nam, Đại biểu Quốc hội khoá XIV, XV, cho rằng nhà ở xã hội ngoài trung tâm cần gắn với giao thông công cộng, nhất là đường sắt đô thị, để giảm thời gian đi lại. Bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng, cho biết Bộ đang nghiên cứu chính sách cho nhà ở thương mại giá phù hợp, bao gồm cách xác định giá phù hợp, cơ chế kiểm soát giá và mối quan hệ giữa ưu đãi cho chủ đầu tư với quyền lợi người mua.

Chi phí vốn nhiều dự án hiện khoảng 12-14%, so với 8-10% trước đây, theo ông Chung. Mỗi điểm phần trăm lãi suất tăng thêm tạo áp lực lớn lên chi phí. Doanh nghiệp cần mở rộng nguồn vốn ngoài tín dụng ngân hàng sang trái phiếu, quỹ đầu tư trong và ngoài nước, đối tác và dòng tiền bán hàng, đồng thời có thể chuyển nhượng dự án không phù hợp để tập trung nguồn lực. Nhu cầu bất động sản không mất đi mà chuyển sang sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực, người mua để ở xem xét kỹ pháp lý, vị trí, chất lượng, còn nhà đầu tư tìm kiếm dòng tiền hoặc giá trị trong chu kỳ 3-5 năm.