Việt Nam: Dự thảo Luật Đất đai đề xuất chu kỳ bảng giá đất 3 năm

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đề xuất giữ bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất theo chu kỳ 3 năm do HĐND cấp tỉnh quyết định, thay vì cập nhật hằng năm như Luật Đất đai 2024, đồng thời bãi bỏ cơ chế giá đất cụ thể.

Theo dự thảo, việc định giá đất sẽ dựa trên bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) thay cho các phương pháp trước đây. Bảng giá và hệ số K được dùng đồng bộ cho thu ngân sách từ đất, giá khởi điểm đấu giá, bồi thường khi thu hồi đất, cổ phần hóa và các khoản thuế, phí liên quan. Sáng ngày 29/10, Quốc hội thảo luận tại hội trường về dự thảo, một ngày sau khi Bộ Nông nghiệp và Môi trường, cơ quan chủ trì soạn thảo, trình báo cáo tiếp thu, giải trình ý kiến đại biểu; nội dung tài chính đất đai và giá đất do Bộ Tài chính tiếp thu.

Theo báo cáo, đa số đại biểu tán thành chu kỳ 3 năm vì tính ổn định và khả năng dự báo. Bộ Tài chính cho biết mức giá Nhà nước là mức giá tham chiếu chung dựa trên mặt bằng giá tổng hợp từ lượng lớn dữ liệu, không đồng nhất với giá giao dịch đơn lẻ. Nếu được Quốc hội thông qua trong kỳ họp quý 4/2026, luật dự kiến có hiệu lực từ ngày 01/03/2027.

Khoản 5 Điều 76 vẫn để ngỏ cơ chế điều chỉnh giữa kỳ, cho phép sửa đổi, điều chỉnh tăng hoặc giảm bảng giá và hệ số K khi có thay đổi về hạ tầng, quy hoạch, địa giới hành chính hoặc do yêu cầu quản lý giá đất. Bộ Tài chính cho biết Nghị định về giá đất sẽ quy định tiêu chí rà soát dựa trên biến động chỉ số giá nhà ở, giá vật liệu xây dựng, hạ tầng và quy hoạch.

Với hệ thống ngân hàng, dự thảo chuyển căn cứ bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất từ giá đất cụ thể xác định riêng từng trường hợp sang bảng giá nhân hệ số K. Các ngân hàng thương mại thường xác định giá trị bất động sản thế chấp dựa trên giá giao dịch và giá chào bán đã chiết khấu tại khu vực lân cận, cho vay khoảng 60-70% giá trị định giá, và dùng bảng giá Nhà nước chủ yếu làm mức sàn tham chiếu. Theo Thông tư 11/2021/TT-NHNN, tài sản bảo đảm là bất động sản chỉ được khấu trừ khi thời gian xử lý dự kiến không quá 2 năm.