Việt Nam: Lãi suất thả nổi lên 15%/năm, nhà đầu tư bất động sản đối mặt lợi nhuận mỏng

Chi phí vay tăng đang định hình lại bài toán đầu tư bất động sản tại Việt Nam, khi lãi suất thả nổi hiện ở mức 13-15%/năm, theo bà Cao Thị Thanh Hương, Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills TP.HCM.

Một trường hợp điển hình tại TP.HCM cho thấy tác động rõ nét: đầu năm 2023, nhà đầu tư mua căn hộ khu Đông giá 5 tỷ đồng, vay ngân hàng 2,5 tỷ đồng. Sau gần ba năm, lãi suất thả nổi lên trên 13% từ mức ưu đãi 7-8%. Căn hộ bán được 5,45 tỷ đồng, chênh lệch 450 triệu đồng, nhưng tiền lãi vay đã chiếm phần lớn khoản chênh lệch, lợi nhuận thực tế chỉ còn vài chục triệu đồng sau thuế, phí môi giới và chi phí tất toán khoản vay.

Dữ liệu từ PropertyGuru cho thấy hơn 80% người mua nhà và nhà đầu tư chỉ chấp nhận vay khi lãi suất dưới 9%/năm, vùng phù hợp nhất là 5-9%; nhiều người dừng dùng đòn bẩy nếu lãi vay vượt 11%. Khoảng cách giữa ngưỡng chấp nhận và lãi suất thả nổi hiện nay tạo lực cản đáng kể cho quyết định xuống tiền.

Các chủ đầu tư đang sử dụng nhiều công cụ tài chính hơn để hỗ trợ sức mua: hỗ trợ một phần lãi suất đưa chi phí vốn thực tế xuống 7-10% sau thời gian ưu đãi; kéo dài tiến độ thanh toán từ ba lên năm năm; cho nhận nhà sớm với tỷ lệ thanh toán ban đầu thấp (khoảng 30%).

Theo Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), lãi suất tăng đang là cơ chế sàng lọc tự nhiên đối với mô hình đầu tư dựa nhiều vào đòn bẩy. Đơn vị này đề xuất chuyển từ kiểm soát tín dụng cào bằng sang đánh giá rủi ro theo người vay, tài sản, mục đích sử dụng vốn và phân loại dự án thành ba nhóm (khả thi, có thể cơ cấu lại, không còn khả năng phục hồi) nhằm nâng cao chất lượng phân bổ vốn.