Việt Nam: Thanh khoản bất động sản chịu áp lực khi lãi suất neo cao

Thị trường bất động sản Việt Nam đang chịu áp lực thanh khoản ngày càng tăng khi lãi suất neo cao và sức mua chưa theo kịp nguồn cung phục hồi, buộc các chủ đầu tư phải điều chỉnh chiến lược bán hàng và quản lý dòng tiền thận trọng hơn.

Theo DKRA Consulting, trong tháng 8/2026, tỷ lệ hấp thụ sơ cấp căn hộ tại TP.HCM và vùng phụ cận chỉ đạt khoảng 11%, giảm 5 điểm phần trăm so với tháng trước. Diễn biến này một phần chịu ảnh hưởng bởi tâm lý giao dịch tháng Ngâu và mặt bằng lãi suất cho vay chưa hạ nhiệt. Với nhà phố, biệt thự, lượng tiêu thụ trong tháng 8 chỉ đạt khoảng 8% tổng nguồn cung sơ cấp, trong khi bất động sản nghỉ dưỡng giảm 64% so với tháng trước, giao dịch tập trung tại một số dự án quy mô lớn có giá dưới 10 tỷ đồng/căn.

Theo Knight Frank Việt Nam, giá căn hộ chào bán mới bình quân tại TP.HCM trước sáp nhập đạt 4.210 USD/m2 trong quý III/2026, tương đương khoảng 110 triệu đồng, tăng 3% so với quý trước và 12% so với cùng kỳ. Nếu tính cả Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu trước sáp nhập, giá sơ cấp bình quân đạt 3.754 USD/m2, tương đương 97,6 triệu đồng, tăng 2,3% so với quý II. Giá bình quân tăng chủ yếu gắn với cơ cấu sản phẩm, khi nguồn cung mới tập trung vào phân khúc cao cấp, hạng sang.

Lãi suất cho vay thương mại và mua nhà phổ biến 12-14%/năm, theo S&I Ratings, trong khi lãi suất thả nổi sau thời gian ưu đãi có thể lên 12-16%. Ông Sơn Hoàng, Phó giám đốc Bộ phận Định giá và Tư vấn của Knight Frank Việt Nam, kỳ vọng các chính sách mới sẽ nâng cao tính minh bạch và thu hẹp khoảng cách cung cầu. Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam Batdongsan.com.vn, cho rằng lãi suất khó giảm ngắn hạn do áp lực tỷ giá, lạm phát và cạnh tranh huy động vốn, có thể duy trì mức cao đến hết quý II/2027.

Nhiều chủ đầu tư đang thận trọng hơn, chia giỏ hàng thành nhiều đợt nhỏ, lùi thời điểm mở bán hoặc thu hẹp quy mô dựa trên lượng đăng ký trước. Theo MBS Research, phần lớn lượng mở bán 9 tháng năm 2026 đến từ Vinhomes tại các đại dự án Hạ Long Xanh, Cần Giờ và Hải Vân Bay. Lợi nhuận ròng quý III/2026 của Vinhomes ước đạt khoảng 17.251 tỷ đồng, tăng 312% so với cùng kỳ nhờ bàn giao Wonder City, Royal Island và bán hàng tại Global Gate, Sài Gòn Park. Ngược lại, lợi nhuận ròng của Nam Long, Khang Điền và Đất Xanh dự báo giảm lần lượt 52%, 36% và 30% do hạn chế sản phẩm bàn giao. Tỷ lệ nợ vay trên vốn chủ sở hữu của nhóm doanh nghiệp niêm yết theo dõi đã tăng lên 74%, so với bình quân 54% giai đoạn 2022-2025, và ngoại trừ Vinhomes, dòng tiền kinh doanh của phần lớn chủ đầu tư niêm yết vẫn âm trong kỳ báo cáo gần nhất, theo VIS Rating.