Việt Nam: Nguồn cung nhà ở tăng mạnh, phép thử chuyển sang sức cầu

Nguồn cung bất động sản nhà ở tại Việt Nam đang cải thiện rõ rệt khi số dự án mới được cấp phép tăng mạnh, nhưng sức cầu chưa theo kịp, theo báo cáo của VIS Rating về ngành bất động sản nhà ở cho nửa cuối năm 2026.

Nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội và TP.HCM tăng 33% so với cùng kỳ nửa đầu năm, nhờ các đại dự án tại khu vực vệ tinh. Trên toàn quốc, 171 dự án thương mại được cấp phép mới, tăng 256%, và 128 dự án nhà ở xã hội được cấp phép, tăng 433%.

Tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mở bán mới giảm xuống 73% trong quý II từ mức 95% năm 2025, và số lượng giao dịch nhà ở trên cả nước giảm 36% so với cùng kỳ. Lãi suất vay mua nhà bình quân ở mức 14-16% trong năm 2026, gây áp lực lên tâm lý người mua.

Các chủ đầu tư niêm yết ghi nhận doanh thu tăng 89% và EBITDA tăng 100% so với cùng kỳ, cao nhất kể từ năm 2022, nhờ bàn giao từ các dự án đã mở bán giai đoạn 2024-2025. Tuy nhiên, ngoại trừ VHM, dòng tiền hoạt động của phần lớn chủ đầu tư trong nhóm phân tích tiếp tục âm trong nửa đầu năm, và tỷ lệ nợ vay trên vốn chủ sở hữu tăng lên 74% từ mức trung bình 54% giai đoạn 2022-2025.

Tín dụng bất động sản tăng 8,6% trong nửa đầu năm, so với 15% cùng kỳ năm trước, trong khi phát hành cổ phiếu chỉ đạt khoảng 350 tỷ đồng, giảm 86%. Phát hành trái phiếu đạt khoảng 149.500 tỷ đồng trong 9 tháng năm 2026, tăng 126%, với lãi suất bình quân 11,4%. VIS Rating kỳ vọng hồ sơ tín nhiệm của ngành có thể suy yếu trong nửa cuối năm, với sự phân hóa theo quy mô, tình trạng pháp lý dự án và năng lực tài chính của từng chủ đầu tư.