Việt Nam: Nhu cầu thuê đất khu công nghiệp phục hồi, triển vọng lợi nhuận năm 2027 phân hóa

Nhu cầu thuê đất khu công nghiệp tại Việt Nam đã phục hồi sau giai đoạn chững lại trong năm 2025 vì bất định thuế quan, với lượng hấp thụ ròng tăng ở cả miền Bắc và miền Nam trong quý II/2026, theo SSI Research.

Tại miền Bắc, lượng hấp thụ ròng đất công nghiệp đạt khoảng 217 ha trong quý II/2026, tăng so với mức 134 ha của quý trước và là mức cao nhất theo quý kể từ quý I/2024. Tại miền Nam, lượng hấp thụ ròng đạt khoảng 67 ha, so với 57 ha trong quý I/2026 và 10 ha cùng kỳ năm 2025.

Giá chào thuê trung bình tại miền Bắc đạt 143 USD/m2/chu kỳ thuê trong quý II/2026, tăng 2,9% so với cùng kỳ, trong khi tại miền Nam đạt 185 USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 3,7%, theo dữ liệu của CBRE. Nguồn cung mới dự kiến tăng tốc trong quý IV/2026 và năm 2027, với khoảng 1.347 ha, gồm 664 ha tại miền Bắc và 683 ha tại miền Nam.

Dù nhu cầu cải thiện, kết quả kinh doanh chưa đồng đều. SSI Research dự báo tổng lợi nhuận ròng của các chủ đầu tư khu công nghiệp và doanh nghiệp cao su có hoạt động chuyển đổi đất trong phạm vi nghiên cứu đạt 22,3 nghìn tỷ đồng trong năm 2027, tăng 12,4%. Tuy nhiên, chi phí đầu tư gia tăng, bao gồm giá vật liệu xây dựng tăng trung bình khoảng 20% so với cùng kỳ, và sự thận trọng của khách thuê trước chính sách thuế Mỹ có thể khiến biên lợi nhuận tại các dự án mới giảm xuống 30-35%, so với mức trên 50% tại các khu công nghiệp hiện hữu.