Việt Nam: Tiêu chí chọn khu công nghiệp chuyển sang năng lực vận hành, Savills nhận định

Tiêu chí lựa chọn khu công nghiệp tại Việt Nam đang dịch chuyển từ quỹ đất sang năng lực vận hành và hệ sinh thái dịch vụ, khi khách thuê ngày càng ưu tiên công suất điện được xác nhận, tiến độ đấu nối hạ tầng và thời gian đưa nhà máy vào hoạt động hơn là vị trí và chi phí đất, theo Savills Việt Nam.

Ông John Campbell, Giám đốc Bộ phận Dịch vụ bất động sản công nghiệp Savills Việt Nam, cho biết thị trường đang chuyển từ mô hình phát triển dựa trên quỹ đất sang chú trọng năng lực vận hành và hệ sinh thái dịch vụ. Ông nêu ba nhóm yếu tố ngày càng có trọng số trong thẩm định địa điểm: tiến độ triển khai và khả năng bảo đảm thực hiện, gồm nguồn điện, thời gian đấu nối và các mốc phê duyệt; hệ sinh thái vận hành từ nhân lực có kỹ năng, mạng lưới nhà cung cấp, kết nối cảng biển, sân bay đến hạ tầng số và dịch vụ cho người lao động; và mức độ sẵn sàng cho nhu cầu tương lai như khả năng mở rộng và định hướng năng lượng.

“Quỹ đất giúp khu công nghiệp được đưa vào danh sách cân nhắc, nhưng chính sự chắc chắn trong vận hành mới là yếu tố giúp khu công nghiệp giành được quyết định đầu tư”, ông Campbell nhấn mạnh, đồng thời cho rằng một địa điểm có chi phí cạnh tranh nhưng thiếu công suất điện, chưa bảo đảm tiến độ hoặc hạn chế khả năng mở rộng có thể tạo chi phí phát sinh đáng kể khi vận hành. Ông cho rằng các khu công nghiệp cần vận hành như những nền tảng công nghiệp thay vì chỉ cho thuê đất, và bên cạnh tỷ lệ lấp đầy sẽ là các chỉ số như thời gian đưa nhà máy vào hoạt động, độ tin cậy của hệ thống tiện ích, tỷ lệ khách thuê tiếp tục hoạt động hoặc mở rộng và thời gian phản hồi dịch vụ.

Tại thị trường khu công nghiệp phía Bắc, quý III/2026 ghi nhận diện tích hấp thụ mới cao kỷ lục với phân khúc nhà xưởng xây dựng sẵn, khoảng 0,5 triệu m2 trong quý, đưa tỷ lệ lấp đầy trung bình tại các thị trường công nghiệp cấp I tăng 4 điểm phần trăm theo quý lên 90,2%. Sự mở rộng của các nhà sản xuất điện tử trong làn sóng đầu tư vào AI và trung tâm dữ liệu là động lực chính, trong khi tỷ lệ lấp đầy nhà kho xây dựng sẵn đạt 89,2%, tăng 3,9 điểm phần trăm, với khách thuê chủ yếu là các công ty logistics/3PL phục vụ sản xuất và các công ty thực phẩm thuê kho chứa hàng cuối năm.

Ông Matthew Jackson, Tổng giám đốc khu vực miền Bắc Việt Nam của Tập đoàn LŌ-GOI, cho biết phát triển công nghiệp và logistics bền vững phải mang lại giá trị thiết thực cho doanh nghiệp thuê. Khu công nghiệp LŌ-GOI Yên Phong tại Bắc Ninh có quy mô 12,1 ha với tổng diện tích cho thuê khoảng 115.499 m2, đạt chứng nhận LEED Gold BD+C, tích hợp Hệ thống Quản lý tòa nhà và ứng dụng giám sát chuyên biệt. Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE Chi nhánh Hà Nội, cho rằng làn sóng đầu tư toàn cầu vào AI, trung tâm dữ liệu và bán dẫn được kỳ vọng tiếp tục thúc đẩy mạnh dòng vốn FDI vào Việt Nam, nhưng Việt Nam cần tăng cường năng lực hạ tầng điện, logistics và giao thông cùng nguồn nhân lực chất lượng cao để thu hút các dự án giá trị gia tăng cao. Nghiên cứu của Hiệp hội Quản lý cơ sở quốc tế (IFMA) được dẫn trong bài cho thấy khoảng 60-80% tổng chi phí trong vòng đời công trình phát sinh trong giai đoạn vận hành.