Việt Nam: Cổ phiếu khu công nghiệp chờ ghi nhận lợi nhuận từ bàn giao đất

Đa số cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp trên sàn Việt Nam đã giảm mạnh hơn VN-Index kể từ đầu tháng 6, chịu áp lực từ kết quả kinh doanh nửa đầu năm yếu kém, nhưng doanh thu chưa thực hiện đang tích lũy, mở ra dư địa cho sự bứt phá lợi nhuận trong các quý tới.

10 doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp chủ chốt ghi nhận doanh thu thuần 6 tháng đầu năm 15.584 tỷ đồng, giảm 28,7% so với cùng kỳ; lợi nhuận sau thuế cổ đông công ty mẹ đạt 3.098 tỷ đồng, giảm 48,2%, theo thống kê của TCBS. Riêng quý II, doanh thu thuần đạt 8.094 tỷ đồng, giảm 24%, lợi nhuận giảm một nửa.

Tuy nhiên, doanh thu chưa thực hiện cuối quý II đạt 32.199 tỷ đồng, tăng 15,4% so với cùng kỳ, là số tiền khách hàng đã trả nhưng chưa được ghi nhận doanh thu. TCBS ước tính nếu cộng thêm 3.525 tỷ đồng doanh thu chưa thực hiện tăng thêm vào doanh thu đã hạch toán, "doanh thu kinh tế" của nhóm đạt 19.109 tỷ đồng, thu hẹp mức giảm xuống còn 20,8% thay vì 28,7%. Trong đó chỉ khoảng 1.259 tỷ đồng đến từ tác động của Thông tư 99/2025/TT-BTC, phần còn lại chủ yếu do bàn giao đất chậm.

KBC sở hữu khoảng 2.500 ha đất thương phẩm nhưng mới giải phóng mặt bằng khoảng 500 ha, lý giải mức giảm 47,8% doanh thu. BCM thường ghi nhận trên 60% lợi nhuận cả năm vào quý IV, với doanh thu chưa thực hiện dài hạn tăng 750 tỷ đồng trong nửa đầu năm lên 2.148 tỷ đồng. Vốn FDI đăng ký 8 tháng đạt 40,6 tỷ USD, tăng 55,4%; giải ngân đạt 17,3 tỷ USD, cao nhất 5 năm; tỷ lệ lấp đầy khu công nghiệp cấp 1 phía Bắc và phía Nam lần lượt khoảng 81% và 76%. Sau nhịp điều chỉnh dài, IDC đang giao dịch ở P/E TTM khoảng 6 lần so với bình quân lịch sử 15,7 lần; BCM khoảng 21,3 lần so với 44,1 lần; KBC khoảng 20,5 lần, thấp hơn mức bình quân 5 năm 30,6 lần.