Việt Nam: Chính sách đất đai hướng tới định giá theo giá trị thực thay vì giá kỳ vọng

Nghị quyết 21 của Việt Nam hướng tới thay đổi cách phân bổ và định giá đất, coi quyền sử dụng đất là nguồn lực đầu vào quan trọng cho phát triển kinh tế-xã hội, nhằm hạn chế đầu cơ và đưa giá thị trường về gần giá trị thực, các chuyên gia nhận định tại hội thảo bất động sản ngày 22/9.

Phát biểu tại hội thảo, ông Phan Đức Hiếu, Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội, cho rằng nghị quyết yêu cầu phân bổ quyền sử dụng đất cho chủ thể có khả năng sử dụng hiệu quả nhất, dựa trên nguyên tắc bình đẳng, công khai, minh bạch và cạnh tranh. Ông cho biết nghị quyết cũng ưu tiên quỹ đất cho chung cư, nhà ở cho thuê, dự án thu hút đầu tư, y tế, giáo dục và yêu cầu đưa chi phí đất đai về mức hợp lý thông qua chính sách tài chính đất đai.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cho rằng nếu các quy định về quy hoạch, giao đất, bồi thường, định giá và dữ liệu được hoàn thiện, thị trường có thể chuyển từ "giá kỳ vọng" sang "giá trị thực." Ông ước tính giá trị đất chiếm khoảng 30-40% cơ cấu giá dự án, có thể lên gần 50% ở một số khu đất, nhưng chi phí vốn, vật liệu, thủ tục và nhu cầu thị trường cũng tác động đến giá bán cuối cùng.

Về công cụ tài chính và thuế để hạn chế găm giữ đất, ông Hiếu cho rằng cần làm rõ thế nào là chậm đưa đất vào sử dụng, bỏ hoang; mức thuế cao hơn được xác định ra sao; và cơ sở dữ liệu có đủ để áp dụng nghĩa vụ thuế công bằng. Ông nhấn mạnh nhà đầu tư phải tính khó khăn tài chính như rủi ro dự án ngay từ đầu, và "đất đai phải được phân bổ cho người có năng lực sử dụng hiệu quả nhất ở bất kỳ thời điểm nào."