Việt Nam: Thị trường Living Sector đang hình thành nền tảng khi nhu cầu thuê tăng

Thị trường Living Sector — nhóm bất động sản nhà ở tạo dòng tiền, bao gồm các mô hình nhà ở cho thuê và lưu trú dài hạn — đang hình thành nền tảng ngày một rõ nét tại Việt Nam khi thị trường chuyển dần từ tư duy phát triển để bán sang sở hữu và vận hành tài sản dài hạn, theo Savills Việt Nam.

Phân khúc này vẫn đang ở giai đoạn phát triển tương đối sớm so với một số thị trường trưởng thành trong khu vực, nhưng nhu cầu thuê đã cho thấy tín hiệu rõ rệt tại một số phân khúc, đặc biệt tại TP.HCM và Hà Nội, hãng dịch vụ bất động sản này cho biết trong báo cáo tháng 10. Trong quý II/2026, TP.HCM ghi nhận khoảng 7.000 căn hộ dịch vụ, với công suất đạt 84% và giá thuê bình quân gần 560.000 đồng/m2/tháng. Nguồn cung giảm khi một số dự án Hạng C quy mô nhỏ rút khỏi thị trường hoặc tạm đóng cửa để cải tạo, trong khi hiệu quả chung được cải thiện nhờ nhu cầu đối với các dự án được vận hành tốt.

Tại Hà Nội, thị trường căn hộ dịch vụ duy trì công suất trên 80% trong quý II/2026, với hơn 6.500 căn thuộc 67 dự án, được hỗ trợ bởi dòng vốn FDI, nhóm khách thuê nước ngoài và sự mở rộng các khu công nghiệp, cụm công nghiệp và khu công nghệ cao. Giá bán sơ cấp bình quân tại TP.HCM năm 2026 đạt trên 90 triệu đồng/m2, trong khi 80% nguồn cung có giá trên 120 triệu đồng/m2, cho thấy khoảng cách về khả năng chi trả có thể tạo điều kiện cho các mô hình nhà ở cho thuê chuyên nghiệp phát triển trong dài hạn.

Ông Neil MacGregor, Tổng giám đốc Savills Việt Nam nhận định, thị trường vẫn còn phân mảnh, nhưng đây cũng là điểm mở cho các mô hình có khả năng kết hợp vốn dài hạn với năng lực vận hành. Khi đánh giá một cơ hội Living Sector, nhà đầu tư không chỉ cần nhìn vào giá trị của tài sản mà còn vào cách tài sản đó được vận hành, duy trì công suất và tạo dòng tiền trong dài hạn. Savills chỉ ra ba hướng tiếp cận cho thị trường Việt Nam: tái định vị tài sản hiện hữu như khách sạn hoặc văn phòng thành co-living hoặc nhà ở sinh viên; đầu tư vào nền tảng vận hành có khả năng quản lý danh mục trên quy mô lớn; và mô hình Build-to-Rent, trong đó tài sản được thiết kế và phát triển ngay từ đầu với mục tiêu cho thuê và nắm giữ dài hạn.