Việt Nam cần tài sản tạo dòng tiền ổn định để phát triển thị trường REIT

Việt Nam cần có nguồn tài sản đạt chuẩn, có khả năng tạo dòng tiền ổn định trước khi quỹ đầu tư bất động sản (REIT) có thể trở thành kênh dẫn vốn thực chất, theo bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Kinh tế và Bất động sản Việt Nam.

Trao đổi với Báo Tài chính - Đầu tư, bà Miền cho biết thị trường bất động sản Việt Nam hiện vẫn phụ thuộc nhiều vào vốn tín dụng ngân hàng, trong khi vốn phát triển dự án mang tính trung và dài hạn. Khung pháp lý chi tiết là điều kiện tiên quyết, nhưng khoảng trống cốt lõi hơn là thiếu tài sản phù hợp với đặc tính của REIT — những tài sản đã có khả năng khai thác, vận hành và tạo dòng tiền ổn định, thay vì các sản phẩm hình thành trong tương lai đang chiếm ưu thế trên thị trường.

Bất động sản công nghiệp, logistics, văn phòng, bán lẻ, khách sạn và nhà ở cho thuê đều có triển vọng trở thành tài sản cơ sở, bà Miền nhận định. Bà đặc biệt lưu ý tới nhà ở cho thuê, trong đó có nhà ở xã hội, khi thị trường cho thuê trở nên chuyên nghiệp hơn và vượt qua tình trạng manh mún dựa trên sở hữu cá nhân. Yếu tố then chốt là chất lượng từng tài sản: dòng tiền ổn định, tỷ lệ lấp đầy cao, khách thuê tốt và không phụ thuộc quá lớn vào mùa vụ.

REIT cũng có thể cải thiện vòng quay vốn của doanh nghiệp phát triển, bà Miền lưu ý. Thay vì bán dự án hoàn thành để thu hồi vốn, doanh nghiệp có thể đưa tài sản đạt chuẩn vào cấu trúc REIT, chuyển quyền sở hữu kinh tế cho nhà đầu tư và tái đầu tư nguồn vốn thu hồi vào dự án mới. Bà nhấn mạnh không nên nhìn REIT đơn thuần như công cụ bán tài sản mà là cơ chế quay vòng vốn hiệu quả dựa trên tài sản tốt, dòng tiền thực, quản trị chuyên nghiệp và định giá minh bạch.

Bà Miền xác định ba ưu tiên để hình thành thị trường REIT thực chất: chuẩn hóa nguồn tài sản với tiêu chí rõ ràng về pháp lý, quyền sở hữu, khả năng tạo dòng tiền, tỷ lệ lấp đầy, chất lượng khách thuê, thời hạn thuê và nghĩa vụ tài chính; hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản cùng cấu trúc quỹ; xây dựng hạ tầng thông tin minh bạch với dữ liệu có thể kiểm định, định giá chuyên nghiệp và chuẩn mực công bố thông tin.