Việt Nam: Trái phiếu bất động sản đáo hạn tăng, tiếp cận vốn phân hóa

Các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam đối mặt áp lực thanh toán trái phiếu gia tăng trong những tháng cuối năm 2026, trong khi khả năng tiếp cận vốn mới ngày càng tập trung vào một số chủ đầu tư lớn.

Từ tháng 8 đến hết tháng 12/2026, toàn thị trường phải thanh toán gần 175.000 tỷ đồng tiền gốc trái phiếu, tăng khoảng 20% so với cùng kỳ, theo FiinGroup. Riêng khối phi ngân hàng, bất động sản chiếm khoảng 66% tổng giá trị trái phiếu đến hạn. Trong tháng 8, các doanh nghiệp phi ngân hàng thanh toán khoảng 12.900 tỷ đồng, tăng 40% so với tháng trước nhưng giảm gần 50% so với cùng kỳ, trong đó bất động sản chiếm khoảng 6.400 tỷ đồng, tăng 144% so với tháng liền trước.

Các doanh nghiệp có khối lượng trái phiếu đáo hạn lớn trong tháng gồm Công ty Đầu tư Xây dựng Thái Sơn (khoảng 1.900 tỷ đồng), Hưng Thịnh Land (1.800 tỷ đồng) và Tổng công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (1.000 tỷ đồng). Trong khi đó, phát hành trái phiếu mới vẫn nghiêng về ngân hàng, chiếm hơn 80% tổng giá trị phát hành tháng 8, còn bất động sản dưới 20%. Đầu tháng 8, chỉ có Vinhomes (3.000 tỷ đồng) và Tandoland (258 tỷ đồng, lãi suất 12,5%-13%) huy động thành công, nối tiếp xu hướng tháng 7 khi toàn bộ 5.000 tỷ đồng trái phiếu bất động sản chỉ đến từ hai doanh nghiệp.

Tín dụng ngân hàng cho bất động sản cũng phân hóa. Dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản đạt hơn 2,5 triệu tỷ đồng tại ngày 30/6/2026, tăng hơn 518.000 tỷ đồng so với cuối năm 2025, theo Bộ Xây dựng. Tuy nhiên, dòng vốn mới tập trung vào các phân khúc như nhà ở xã hội và bất động sản khu công nghiệp, trong khi lãi suất vay mới ở mức 12%-14%/năm, lãi suất thả nổi có thể lên 16%. VIS Rating cho biết khoảng 60% thị trường chưa được xếp hạng tín nhiệm, nhà đầu tư tổ chức chỉ chiếm dưới 10% cơ sở nhà đầu tư trái phiếu, thấp hơn nhiều so với mức 40%-50% tại các thị trường phát triển, cần mở rộng nguồn cầu dài hạn qua bảo hiểm và quỹ hưu trí.