Việt Nam: Người mua bất động sản từ bỏ đầu cơ, chuyển sang giá trị thực

Người mua căn hộ tại TP.HCM và vùng phụ cận đang ngày càng từ chối các dự án được bán dựa trên quy hoạch và kỳ vọng tăng giá, thay vào đó tập trung vào giá trị sử dụng thực tế, pháp lý rõ ràng và dòng tiền thực, theo Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE).

Trong nửa đầu năm 2026, TP.HCM chiếm khoảng 90% cả nguồn cung và giao dịch căn hộ toàn vùng, bỏ xa Tây Ninh và Đồng Nai. Dù tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường duy trì trên 70%, giá căn hộ sơ cấp bình quân tại TP.HCM quý II/2026 đạt xấp xỉ 108 triệu đồng/m2, tăng 3% so với cuối năm 2025 và cao hơn 170% so với mốc năm 2019.

TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, cho biết người mua không còn dễ dàng bị thuyết phục bởi phối cảnh dự án lung linh, mà ưu tiên pháp lý hoàn chỉnh, tiện ích hiện hữu và khả năng khai thác thực tế. Ông cho rằng bộ ba Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực từ 1/8/2024 đã nâng cao yêu cầu minh bạch thông tin dự án, khiến doanh nghiệp khó “bán bằng kỳ vọng” hơn.

Sự thay đổi này khiến tốc độ hấp thụ sản phẩm chậm lại dù nguồn cung được cải thiện. Chuyên gia kinh tế Lê Xuân Nghĩa nhận định thanh khoản thị trường đang chịu áp lực do giá nhà tăng nhanh hơn thu nhập, trong khi phân khúc bình dân phục vụ nhu cầu ở thực lớn nhất lại thiếu nguồn cung phù hợp.