Việt Nam: Tín dụng bất động sản đạt 37,9% GDP, AAS Research cảnh báo áp lực dòng tiền

Tín dụng liên quan đến bất động sản của Việt Nam đã đạt 37,9% GDP, tăng hơn 11 điểm phần trăm trong khoảng ba năm rưỡi từ mức 26,8% của năm 2022, theo AAS Research.

Tổng dư nợ tín dụng bất động sản đạt khoảng 5,15 triệu tỷ đồng tính đến ngày 30/6/2026, tương đương 25,5% tổng dư nợ nền kinh tế. Riêng cho vay kinh doanh bất động sản tăng từ khoảng 522.000 tỷ đồng năm 2019 lên hơn 2,5 triệu tỷ đồng giữa năm 2026, tức gần gấp 5 lần. AAS ước tính chỉ báo credit-to-GDP gap năm 2025 ở mức +7 điểm, cao nhất kể từ năm 2009 nhưng vẫn dưới ngưỡng cảnh báo đỏ +10 điểm theo tham chiếu của Ngân hàng Thanh toán Quốc tế (BIS). Theo kịch bản cơ sở, nếu tín dụng bất động sản tăng khoảng 17%/năm và GDP danh nghĩa tăng 10,5%/năm, tỷ lệ tín dụng bất động sản/GDP có thể lên khoảng 41% cuối năm 2027 và 43,7% cuối năm 2028. Ở kịch bản tăng trưởng tín dụng 22%/năm, tỷ lệ này có thể tiến sát 48,5% vào năm 2028.

Mức độ tập trung tín dụng tại một số ngân hàng đáng chú ý: cho vay kinh doanh bất động sản chiếm 48,4% dư nợ khách hàng tại PCB, 33,5% tại SHB, 30% tại BVB, 25,5% tại VPB, 25,1% tại TCB và 22,7% tại OCB, theo báo cáo tài chính quý II/2026. Khoảng 246.000 tỷ đồng trái phiếu bất động sản dự kiến đáo hạn trong hai năm 2026-2027, trong đó 125.000 tỷ đồng năm 2026 và 121.000 tỷ đồng năm 2027, tạo áp lực tái cấp vốn lớn có thể chuyển một phần sang hệ thống ngân hàng.

Tổng nợ vay của 24 doanh nghiệp nhà ở niêm yết tăng hơn 80% trong 18 tháng, từ 195.000 tỷ đồng năm 2024 lên 357.000 tỷ đồng cuối tháng 6/2026. Tỷ lệ nợ vay/vốn chủ sở hữu toàn nhóm tăng từ 0,5 lần năm 2024 lên khoảng 0,7 lần giữa năm nay; nợ sau loại trừ tiền người mua trả trước trên tổng tài sản tăng từ 59% lên 66%. VHM chiếm khoảng 65% tổng tài sản và 60% tổng nợ vay của nhóm; ngoài VHM, dòng tiền kinh doanh của phần còn lại trong nhóm âm liên tục giai đoạn 2022-2025. Giá căn hộ sơ cấp bình quân khoảng 95 triệu đồng/m2 tại Hà Nội và 76 triệu đồng/m2 tại TP.HCM trong quý II/2026 tương đương khoảng 19 năm thu nhập hộ gia đình tại Hà Nội và hơn 17 năm tại TP.HCM, với lợi suất cho thuê căn hộ tại Hà Nội chỉ khoảng 2%/năm.