Việt Nam: Dòng tiền phân hóa sức khỏe các chủ đầu tư bất động sản

Các chủ đầu tư bất động sản Việt Nam đang ngày càng phân hóa về sức khỏe tài chính, với khoảng cách được thúc đẩy bởi dòng tiền, pháp lý dự án và khả năng chịu đựng chi phí vốn cao.

Dữ liệu từ WiData về doanh nghiệp bất động sản nhà ở (sau khi loại Vinhomes) cho thấy 32/55 doanh nghiệp ghi nhận dòng tiền kinh doanh âm trong 12 tháng gần nhất. Tổng giá trị hàng tồn kho của nhóm doanh nghiệp lên tới khoảng 323.000 tỷ đồng, tương đương 3,7 lần doanh thu một năm, trong khi tiền khách hàng trả trước chỉ bằng khoảng 28% giá trị hàng tồn kho.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận Nhà ở CBRE Việt Nam, cho rằng sự phân hóa giữa các chủ đầu tư hiện nay là kết quả của quá trình sàng lọc diễn ra từ giai đoạn 2022–2023. Khả năng chống chịu của doanh nghiệp phụ thuộc vào tình trạng pháp lý dự án, năng lực huy động vốn, quản trị dòng tiền, chất lượng đối tác và kinh nghiệm triển khai.

Ông Lê Quốc Kiên, Chuyên gia tư vấn tài chính và bất động sản độc lập, khuyến nghị doanh nghiệp cần tính đến kịch bản lãi vay cố định khoảng 10%/năm và lãi suất thả nổi vượt mức 13–15%/năm để đánh giá đúng sức chịu đựng tài chính. Ông lưu ý hoạt động bán hàng bất động sản có thể đình trệ trong 3–6 tháng, do đó khoản dự phòng sáu tháng chưa chắc đã bảo đảm an toàn.