Việt Nam: Cổ phiếu bất động sản tăng nhờ lợi nhuận tăng vọt, nhưng chất lượng lợi nhuận bị nghi ngờ

Các doanh nghiệp bất động sản niêm yết của Việt Nam báo lãi quý II tăng mạnh, nhưng phần lớn đến từ nguồn thu ngoài hoạt động cốt lõi, đặt ra câu hỏi về tính bền vững.

Khảo sát 82 doanh nghiệp bất động sản nhà ở niêm yết cho thấy tổng doanh thu thuần quý II đạt gần 78.800 tỷ đồng, tăng 115% so với cùng kỳ, trong khi lợi nhuận sau thuế đạt hơn 36.600 tỷ đồng, tăng 228%. Biên lợi nhuận gộp mở rộng lên 58% từ 31% cùng kỳ năm trước, mức cao nhất kể từ quý I/2022.

Tuy nhiên, nhiều doanh nghiệp ghi nhận khoản thu bất thường. Quốc Cường Gia Lai ghi nhận 917 tỷ đồng thu nhập khác, chủ yếu từ chuyển nhượng nhà máy thủy điện; An Gia ghi nhận 145,2 tỷ đồng, phần lớn từ lãi giao dịch mua rẻ; Hodeco có 117,9 tỷ đồng từ xác định lại tiền sử dụng đất. Một số doanh nghiệp lỗ từ hoạt động khác: Khang Điền ghi nhận lỗ ròng 22,8 tỷ đồng, Hà Đô có chi phí khác vượt thu nhập. Novaland ghi nhận hơn 1.700 tỷ đồng doanh thu tài chính, gồm lãi cho vay và thoái vốn; Phát Đạt ghi nhận 474 tỷ đồng doanh thu tài chính từ thanh lý đầu tư.

Các chuyên gia tại MBS Research lưu ý lãi suất huy động tăng 1-1,5 điểm phần trăm trong quý II, đẩy lãi suất cho vay bất động sản lên 13-14%/năm, cao hơn khoảng 2 điểm phần trăm so với cùng kỳ. MBS khuyến nghị tích lũy cổ phiếu bất động sản trong các nhịp điều chỉnh, ưa thích PDR và DXG nhờ dự án có động lực tăng trưởng. Trong khi đó, BSC Research đánh giá VHM, NLG và KDH có tiềm năng tăng trưởng bền vững. Kỳ vọng nâng hạng thị trường từ FTSE Russell, dự kiến có hiệu lực từ tháng 9/2026, có thể hỗ trợ các cổ phiếu vốn hóa lớn như VIC và VHM.