Việt Nam: Cổ phiếu bất động sản hưởng lợi nhờ lãi suất thúc đẩy tập trung vào dòng tiền

Theo các nhà phân tích, cổ phiếu bất động sản Việt Nam sẽ phân hóa dựa trên chất lượng dòng tiền thay vì quy mô quỹ đất, khi triển vọng lãi suất những tháng cuối năm 2026 trở nên trái chiều.

Ông Đào Hồng Dương, Trưởng phòng cao cấp Phân tích Vĩ mô, ngành và cổ phiếu tại Chứng khoán VPBank, cho rằng khả năng chống chịu của doanh nghiệp trước biến động lãi suất phụ thuộc vào ba yếu tố: năng lực tạo dòng tiền từ hoạt động kinh doanh, cấu trúc kỳ hạn nợ và mức độ chủ động thanh khoản, và chất lượng tài sản — đặc biệt là tỷ trọng dự án đã hoàn thiện pháp lý, đủ điều kiện mở bán và có thể chuyển hóa nhanh thành dòng tiền. Ông nhấn mạnh quy mô quỹ đất hay lợi nhuận kế toán đơn thuần chưa đủ để đánh giá sức khỏe của doanh nghiệp địa ốc.

Ông Nguyễn Tiến Dũng, Trưởng phòng Nghiên cứu Ngành và Cổ phiếu tại Chứng khoán MB, cho biết trong kịch bản chi phí vốn khó giảm thêm, yếu tố quyết định là khả năng chuyển quỹ đất và dự án thành dòng tiền trước khi nghĩa vụ nợ đến hạn. Một quỹ đất lớn nhưng còn vướng giải phóng mặt bằng hoặc chưa thể thương mại hóa trong nhiều năm sẽ tiếp tục khiến vốn bị ứ đọng trong khi chi phí lãi vay tích lũy, ông nói thêm.

Các nhà phân tích chỉ ra Vinhomes nổi bật về quy mô và khả năng triển khai các đại dự án, trong khi Tập đoàn Hà Đô và BĐS Nam Long có quỹ đất tại các khu vực có nhu cầu ở thực và có thể đưa dự án vào kinh doanh theo từng giai đoạn. Ở nhóm có chất xúc tác từ chu kỳ triển khai dự án, Blumearq Group và BĐS Phát Đạt là những trường hợp đáng chú ý nếu các dự án trọng điểm đạt thêm mốc pháp lý, mở bán và ghi nhận doanh số, các nhà phân tích cho biết.