Việt Nam: Trái phiếu bất động sản phục hồi nhưng lãi suất vẫn hai chữ số

Các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam phát hành hơn 154.000 tỷ đồng trái phiếu trong 8 tháng đầu năm 2026, nhưng lãi suất coupon bình quân vẫn gần 11%/năm, cho thấy chi phí huy động vốn của nhóm địa ốc vẫn ở mức cao dù thị trường đang phục hồi.

Riêng tháng 8, các doanh nghiệp bất động sản phát hành khoảng 20.100 tỷ đồng trái phiếu, chiếm 34% tổng lượng phát hành trái phiếu doanh nghiệp trong tháng, theo báo cáo của Chứng khoán OCBS. Ngân hàng và bất động sản chiếm 90,9% tổng giá trị 382.800 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp phát hành lũy kế 8 tháng, riêng bất động sản đạt 154.400 tỷ đồng, tương đương 40,3% toàn thị trường.

Coupon bình quân trái phiếu bất động sản tháng 8 là 10,99%/năm, cao hơn 2,15 điểm phần trăm so với mức 8,83%/năm của nhóm ngân hàng. Một số đợt phát hành có lãi suất cao hơn đáng kể: Vinhomes khoảng 11-12,5%/năm, KBC và Tandoland khoảng 12-13%/năm. Kỳ hạn và tài sản bảo đảm khác nhau tùy từng đợt.

Theo OCBS, lãi suất coupon hai chữ số phản ánh mức bù rủi ro mà thị trường vẫn duy trì đối với lĩnh vực này. Ngành bất động sản đối diện áp lực đáo hạn lớn, với khoảng 41.700 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn trong thời gian còn lại của năm 2026, chiếm 51% tổng 81.600 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn. Khoảng 71.000 tỷ đồng tập trung trong quý IV, riêng tháng 12 khoảng 33.500 tỷ đồng.

Xa hơn, OCBS ước tính tổng trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn khoảng 237.300 tỷ đồng năm 2027 và 285.900 tỷ đồng năm 2028. Rủi ro đang chuyển từ câu chuyện đáo hạn ngắn hạn sang chất lượng và khả năng tái cấp vốn của từng tổ chức phát hành, với doanh nghiệp bất động sản phụ thuộc nhiều vào pháp lý dự án, dòng tiền bán hàng và tài sản bảo đảm.