Việt Nam: Bất động sản cắt lỗ lan rộng, nhiều nơi thực chất chỉ đang cắt lãi

Làn sóng cắt lỗ bất động sản đang lan rộng trên thị trường Việt Nam, nhưng nhiều tài sản vẫn được bán trên giá hợp đồng ban đầu, thực chất chỉ là cắt giảm lợi nhuận chứ không phải cắt lỗ thực sự, theo ông Tô Anh Hùng, CEO Refi và Cố vấn tài chính thuộc Cộng đồng cố vấn tài chính Việt Nam.

Ông Hùng phát biểu trên talkshow "Bất động sản cắt lỗ hàng loạt vẫn ế: Bẫy thanh khoản?" phát sóng ngày 25/7.

Báo cáo thị trường 6 tháng đầu năm của Viện Nghiên cứu Đất Xanh Services cho thấy lãi suất vay bất động sản phổ biến ở mức 12-14%/năm, tăng từ 6,5-7%/năm cùng kỳ năm trước. Một số ngân hàng áp dụng lãi suất thả nổi lên tới 16,5%/năm.

Chi phí vốn tăng gấp đôi đang siết chặt các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy.

Ông Hùng cho biết lợi suất cho thuê tại Hà Nội giảm xuống khoảng 2,5-3%/năm, trong khi lãi vay khoảng 15%, tạo ra khoảng chênh lệch buộc người vay phải bù thêm khoảng 120-130 triệu đồng mỗi năm cho khoản vay 1 tỷ đồng.

Với giá chung cư Hà Nội phổ biến 5-6 tỷ đồng/căn và nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tối đa khoảng 70%, khoản trả lãi hàng tháng trở thành gánh nặng lớn, ông nói.

Thị trường Hà Nội đang bước vào giai đoạn bùng nổ nguồn cung, với nguồn cung mới liên tục được đưa ra theo định hướng của Chính phủ nhằm giải quyết vấn đề giá nhà quá cao so với thu nhập, ông Hùng nhận định.

"Thực tế, việc cắt lỗ đã diễn ra. Tuy nhiên, cần phân biệt rõ khái niệm. Cắt lỗ là bán thấp hơn giá ghi trong hợp đồng mua bán với chủ đầu tư. Nếu vẫn bán cao hơn giá hợp đồng thì chỉ là cắt giảm phần lợi nhuận kỳ vọng, hay còn gọi là 'cắt lãi'," ông Hùng nói.

Khảo sát cho thấy một số dự án mở bán năm 2025 đã xuất hiện giao dịch dưới giá hợp đồng, tức là cắt lỗ thực sự. Nhưng nhiều chủ sở hữu vẫn cố gắng neo giá thay vì chấp nhận bán theo giá thị trường, ông cho biết.

Ông Hùng lưu ý rằng chu kỳ bất động sản đã rút ngắn đáng kể. Trong khi chu kỳ điển hình từ năm 1993 đến trước 2022 kéo dài 8-10 năm, thì từ 2022 đến 2026 thị trường gần như hoàn thành một chu kỳ chỉ trong khoảng 4 năm do lãi suất, nguồn cung và quan hệ cung - cầu biến động nhanh hơn.

Phân khúc chung cư Hà Nội giai đoạn 2024-2025 có hơn 30.000 căn mở bán, cơ bản giải quyết tình trạng khan hiếm nguồn cung. Tuy nhiên, giá sơ cấp tăng quá mạnh, nhiều dự án tăng hơn gấp đôi so với năm 2023, vượt khả năng chi trả.

Từ quý III-IV/2026, nhiều dự án mở bán giai đoạn 2024-2025 sẽ bàn giao, yêu cầu nhà đầu tư thanh toán thêm 25% (chủ đầu tư trong nước) hoặc 45% (chủ đầu tư nước ngoài) giá trị hợp đồng, tạo áp lực tài chính buộc một bộ phận phải bán ra với giá thấp hơn, khiến dòng tiền dịch chuyển sang thị trường thứ cấp, ông Hùng nhận định.