Việt Nam: Chiết khấu nâu gia tăng khi nhu cầu bất động sản công nghiệp xanh tăng vọt

Khoảng cách giữa bất động sản công nghiệp đạt chứng chỉ xanh và bất động sản công nghiệp thông thường tại Việt Nam đang mở rộng, một xu hướng gọi là chiết khấu nâu phản ánh giá trị sụt giảm của các nhà xưởng, kho bãi cũ không đáp ứng tiêu chuẩn môi trường.

Chỉ 1-2% trong số 443 khu công nghiệp của Việt Nam đáp ứng tiêu chí xanh, sinh thái hoặc tuần hoàn. Giá thuê nhà xưởng đạt chuẩn xanh cao hơn 5-15% so với nhà xưởng thông thường. Năm 2025, Việt Nam lọt vào top 10 thị trường có diện tích sàn đạt chứng chỉ LEED lớn nhất thế giới, đứng thứ tám với 2,6 triệu m² qua 100 dự án, tăng từ vị trí 28 vào năm 2023. Tính đến cuối năm 2024, cả nước có 559 công trình đạt chứng nhận xanh với tổng diện tích 13,6 triệu m², vượt xa chỉ tiêu Chính phủ đề ra đến năm 2030.

Áp lực pháp lý ngày càng gia tăng. Từ ngày 30/04/2026, Hiệp hội Định giá RICS áp dụng tiêu chuẩn mới yêu cầu bắt buộc các định giá viên trên toàn cầu phải đưa tiêu chí ESG vào quy trình định giá bất động sản thương mại. Cơ chế điều chỉnh biên giới carbon của EU có hiệu lực từ tháng 1/2026 cũng tạo áp lực gián tiếp lên các nhà xưởng tiêu tốn năng lượng. Dư nợ tín dụng xanh toàn hệ thống ngân hàng đạt hơn 704.244 tỷ đồng tính đến tháng 3/2025, tăng trưởng bình quân trên 21%/năm, trong đó năng lượng tái tạo và sản xuất sạch hơn chiếm 75%.

Khung pháp lý cho chuyển đổi khu công nghiệp đã được ban hành, bao gồm Nghị định 35/2022 yêu cầu khu công nghiệp sinh thái dành tối thiểu 25% diện tích cho cây xanh, mặt nước và hình thành ít nhất một mạng lưới cộng sinh công nghiệp. Tuy nhiên, mới có 8 khu công nghiệp tham gia thí điểm mô hình sinh thái và chưa khu nào được cấp chứng nhận chính thức. Tổ chức Phát triển Công nghiệp Liên Hợp Quốc ước tính mô hình này giúp doanh nghiệp tiết kiệm 10-20% chi phí năng lượng và giảm 20-30% lượng nước tiêu thụ.