Việt Nam: Giá căn hộ Hà Nội giảm 9%, người mua vẫn đứng ngoài quan sát

Giá chào bán sơ cấp trung bình phân khúc căn hộ tại Hà Nội trong quý III/2026 ở mức 86 triệu đồng/m2 thông thủy, thấp hơn 9% theo quý và 6% theo năm, theo CBRE Việt Nam.

Khu vực nội đô đạt trung bình 102 triệu đồng/m2, thấp hơn 6% theo quý và 3% theo năm. Toàn thị trường Hà Nội có 22.820 căn chào bán mới trong 9 tháng đầu năm 2026, bằng khoảng 63% so với năm 2025, và nguồn cung mới quý IV/2026 dự báo khoảng 30.000-32.000 căn, tương đương 83-88% cùng kỳ năm trước.

Các đơn vị môi giới cho biết phần lớn người mua chưa thực sự xuống tiền dù mức độ quan tâm tới bất động sản đã tăng so với những tháng trước. Khảo sát 530 môi giới của Batdongsan.com.vn cho thấy 48% ghi nhận lượng giao dịch giảm mạnh trên 50% trong quý III so với quý trước, 36% cho biết khách hàng trì hoãn giao dịch để quan sát thêm và 25% cho biết người mua có xu hướng mặc cả, mong giá giảm. Chỉ 18% ghi nhận khách hàng sẵn sàng chốt giao dịch khi tìm được sản phẩm phù hợp, trong khi tỷ trọng quan tâm tới sản phẩm sơ cấp tăng từ 16% lên 28%.

Chỉ số giá rao bán căn hộ thứ cấp giảm 15% tính đến cuối tháng 9/2026, mạnh hơn mức giảm 9% của căn hộ sơ cấp, dù căn hộ thứ cấp vẫn chiếm 54% tổng lượng giao dịch ước tính trong quý, so với 46% của sơ cấp. Nhu cầu ở thực chiếm 83% nhu cầu thị trường thứ cấp. Với bất động sản liền thổ, nguồn cung từ các đại đô thị ven Hà Nội như Vinhomes Ocean Park 3, Alluvia City và Vinhomes Olympic Ngọc Hồi có thể trở lại trong quý IV, và dự báo khoảng 5.000 căn mở bán tại Hà Nội cả năm nay.

Chuyên gia bất động sản Giáp Văn Kiểm cho rằng hiện chưa phải là vùng đáy của thị trường vì mặt bằng lãi suất sẽ còn biến động, phụ thuộc vào việc Cục Dự trữ Liên bang Mỹ có tăng lãi suất vào tháng 12 tới hay không, với khả năng cao là tiếp tục tăng. Ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Hội đồng quản trị Tập đoàn G6, phân chia đáy 1 hiện nay với thông tin nguồn cung nhiều và lãi suất cao, đáy 2 vào năm 2027 khi các gói ân hạn lãi suất từ năm 2025 kết thúc, và đáy 3 vào năm 2029 khi thị trường dội cung và không hấp thụ hết.