Việt Nam: Hà Nội và TP.HCM tháo gỡ nút thắt cải tạo chung cư cũ

Hà Nội và TP.HCM đang đối mặt với những trở ngại lớn trong việc cải tạo hàng nghìn chung cư cũ, khi tiến độ chỉ đạt khoảng 1% tổng số công trình sau nhiều năm nỗ lực.

Hà Nội có 1.579 chung cư xây dựng trước năm 1990, trong đó chỉ có 19 dự án, tương đương khoảng 1,2%, được hoàn thành từ năm 2005 đến năm 2020. Tại TP.HCM, trong số 474 chung cư xây dựng trước năm 1975, mới có 4 công trình, tương đương khoảng 0,84%, được xây mới đến cuối năm 2025. Nhiều dự án đang bị đình trệ do vướng mắc về quy hoạch, bồi thường và thiếu sự đồng thuận của người dân.

Theo ông Nguyễn Phi Thường, nguyên Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội, thách thức lớn là nhà đầu tư phải đáp ứng yêu cầu của người dân về căn hộ mới có chất lượng tốt hơn, diện tích lớn hơn và bồi thường mặt bằng kinh doanh, trong khi bị giới hạn về tầng cao, mật độ và dân số. Ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Bất động sản G6, cho biết ông đã từ bỏ dự án kéo dài 3 năm vì không đạt được 75% sự đồng thuận của người dân theo quy định.

Các thay đổi pháp lý đang dần tháo gỡ các nút thắt. Luật Nhà ở 2023 dành một chương riêng cho cải tạo chung cư cũ, được hướng dẫn bởi Nghị định 98. Luật Thủ đô 2024 và Nghị quyết 258 trao các cơ chế đặc thù về quy hoạch và đất đai. Một đề xuất quan trọng đang được thảo luận là khôi phục cơ chế BT (xây dựng - chuyển giao), nơi nhà đầu tư bỏ vốn xây dựng và bàn giao công trình để đổi lấy quỹ đất đối ứng. Chính quyền đặt mục tiêu hoàn thành cải tạo vào năm 2035.