Việt Nam: Giá nhà cao đẩy dư nợ ký quỹ lên kỷ lục 446.000 tỷ đồng

Trong bối cảnh giá nhà tăng nhanh và khả năng sở hữu nhà ở ngày càng xa vời, các nhà đầu tư cá nhân Việt Nam đã chuyển dòng tiền từ tiết kiệm dài hạn sang đầu tư chứng khoán rủi ro, đẩy dư nợ cho vay ký quỹ toàn thị trường lên mức kỷ lục 446.000 tỷ đồng vào cuối quý 2 năm 2026.

Giá căn hộ chung cư mới tại Hà Nội năm 2025 đạt bình quân 100 triệu đồng mỗi mét vuông, tăng 40% so với năm trước, trong khi nhà ở bình dân gần như biến mất khỏi thị trường. Với lãi suất tiết kiệm khoảng 6%/năm không theo kịp tốc độ tăng giá nhà, số tài khoản giao dịch trong nước đã vượt 13,4 triệu vào cuối tháng 6 năm 2026. Nhà đầu tư cá nhân hiện chiếm ước tính 75% đến 80% tổng giao dịch chứng khoán.

Làn sóng vay ký quỹ tăng vọt, phần lớn do nhà đầu tư cá nhân sử dụng để lướt sóng, là nỗ lực thu hẹp khoảng cách tài sản mà tiền lương không thể khép lại. Tuy nhiên, sự phụ thuộc ngày càng sâu của Việt Nam vào giao dịch bán lẻ có đòn bẩy phản ánh một mô hình toàn cầu rộng lớn hơn, nơi tình trạng thiếu khả năng mua nhà đẩy người lao động trẻ vào các công cụ tài chính rủi ro cao, từ quyền chọn hết hạn trong ngày tại Mỹ đến quỹ ETF đòn bẩy đơn cổ phiếu tại Hàn Quốc, khi tỷ lệ giá nhà trên thu nhập vượt quá khả năng chi trả.

Các nhà hoạch định chính sách được khuyến nghị phá vỡ vòng luẩn quẩn bằng cách giảm tỷ lệ giá nhà trên thu nhập thông qua thuế chống đầu cơ và mở rộng quỹ đất cho nhà ở xã hội, cùng với các biện pháp kỹ thuật như nâng tỷ lệ ký quỹ bắt buộc đối với quyền chọn ngắn hạn và quỹ đòn bẩy đơn cổ phiếu.