Việt Nam: Giá căn hộ tại TP.HCM chạm ngưỡng 3.080 USD/m2 khi nguồn cung mới thử thách tâm lý người mua

Giá bán sơ cấp trung bình căn hộ tại TP.HCM đạt khoảng 76 triệu đồng/m2 trong quý II/2026, tăng 8% so với quý trước và 16% so với cùng kỳ, theo CBRE Việt Nam, trong bối cảnh làn sóng nguồn cung mới thử thách tâm lý người mua trước lãi suất cao.

Các dự án mới đang thiết lập mặt bằng giá cao hơn đáng kể so với những năm trước. Tại khu vực TP.HCM mở rộng, bao gồm Bình Dương, giá chào bán phổ biến 50-70 triệu đồng/m2. Điển hình là dự án Orchard Collection của CapitaLand khoảng 76 triệu đồng/m2 và Masteri Cosmo Central của Masterise Homes khoảng 150 triệu đồng/m2. Ngay tại Bà Rịa - Vũng Tàu, giá sơ cấp cũng tăng mạnh, như dự án Maison Grand khoảng 47 triệu đồng/m2. Mặt bằng giá mới khiến người mua trở nên thận trọng hơn, theo bà Dương Thuỳ Dung, Giám đốc điều hành Bộ phận Nghiên cứu, CBRE Việt Nam.

Bà Dung cho biết, lãi suất vay mua nhà phổ biến 9-9,2%/năm trong nửa đầu năm 2026 khiến khách hàng cân nhắc kỹ hơn. “Khi chi phí vốn ở mức cao và triển vọng thu nhập trong dài hạn chưa thực sự chắc chắn, người mua có xu hướng cân nhắc kỹ hơn về hiệu quả đầu tư cũng như khả năng cân đối dòng tiền trước khi đưa ra quyết định”, bà nói.

Số liệu từ DKRA Consulting cho thấy, lượng giao dịch đất nền nửa đầu năm chỉ tương đương 3-5% tổng nguồn cung sơ cấp, giảm khoảng một nửa so với cùng kỳ. Phân khúc biệt thự, nhà liền kề có tỷ lệ tiêu thụ chỉ đạt 4%. Giá bán thứ cấp căn hộ chỉ tăng 2% so với quý trước, lên 62 triệu đồng/m2, cho thấy đà tăng giá sơ cấp chưa lan tỏa hoàn toàn sang thị trường thứ cấp.

Bà Cao Thị Thanh Hương, Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills TP.HCM, cho rằng sự quay trở lại mạnh mẽ của các chủ đầu tư với nguồn cung mới đang đẩy thị trường lên phân khúc cao cấp, đặt ra bài toán về khả năng hấp thụ. Bà cũng lưu ý rằng hiệu quả đầu tư cho thuê không còn phân bổ đồng đều mà đang phân hóa rõ nét. Trong bối cảnh người mua thận trọng, các dự án cần chứng minh giá trị sử dụng thực, khả năng khai thác cho thuê và tiềm năng hình thành cộng đồng cư dân.

Giới quan sát dự báo thanh khoản thị trường khó bứt phá trong thời gian tới khi lãi suất vay mua nhà duy trì quanh 10%/năm. Mức lãi suất này chỉ đủ giúp tâm lý người mua ổn định hơn so với đầu năm, nhưng chưa đủ hấp dẫn để kích hoạt làn sóng đầu tư mới.