Việt Nam: Bất động sản công nghiệp đối mặt với yêu cầu cấp bách nâng cấp lên mô hình cao tầng

Sự khan hiếm quỹ đất phục vụ hậu cần và logistics đang thúc đẩy nhu cầu cấp bách nâng cấp các nhà kho, nhà xưởng truyền thống một tầng của Việt Nam lên mô hình cao tầng hiện đại, theo các chuyên gia tư vấn bất động sản.

Quá trình chuyển đổi phải đối mặt với nhiều rào cản đáng kể. Ông Nguyễn Phước Thuận, Giám đốc Tư vấn cho thuê tại Cushman & Wakefield Việt Nam, cho biết các dự án hiện hữu thường có hạ tầng cốt lõi được xây dựng theo tiêu chuẩn cũ, gây khó khăn trong việc đáp ứng các yêu cầu mới về công nghệ, tự động hóa, ESG, năng lực điện và hạ tầng số, đồng thời phải cân đối với hiệu quả đầu tư và thời gian hoàn vốn.

Ông Will Trần, Giám đốc Kinh doanh Công nghiệp và Văn phòng tại JLL Việt Nam, cho rằng việc chuyển từ thấp tầng lên cao tầng đòi hỏi điều chỉnh quy hoạch chi tiết kéo dài nhiều tháng và đôi khi không được chấp thuận. Hầu hết nền móng nhà xưởng hiện tại chỉ đủ chịu tải cho 1-2 tầng, khiến chi phí gia cố thường vượt chi phí xây dựng trên đất mới. Đối với tài sản đang cho thuê, việc di dời khách thuê, đền bù và rủi ro lấp đầy sau nâng cấp ảnh hưởng trực tiếp đến dòng tiền và tỷ suất sinh lợi.

Ông Trần nhấn mạnh nhà kho, nhà xưởng cao tầng chỉ có hiệu quả kinh tế khi đáp ứng ba điều kiện: vị trí đắc địa không có phương án thay thế, giá đất tăng đủ mạnh để bù đắp chi phí chuyển đổi và có cam kết thuê dài hạn từ khách hàng trước khi triển khai. Các yêu cầu kỹ thuật chính bao gồm chiều cao tầng tối thiểu 5,5-6 m, tải trọng sàn từ 1,5-2 tấn/m2 trở lên và hệ thống vận chuyển theo chiều dọc như đường dốc cho xe nâng hoặc thang máy hàng tải trọng 5 tấn có phương án dự phòng. Khách thuê hiện đại cũng yêu cầu hệ thống quản lý kho thông minh, điện dự phòng 100% và chứng chỉ xanh như các điều kiện bắt buộc.