Bất động sản công nghiệp Việt Nam: Bước ngoặt chiến lược giữa làn sóng tái cấu trúc toàn cầu

Thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam đang đứng trước bước ngoặt chiến lược khi chuỗi cung ứng toàn cầu tái cấu trúc mạnh mẽ, theo nhận định của JLL Việt Nam.

Trong thập kỷ qua, thị phần FDI sản xuất của Trung Quốc so với khu vực giảm 40,5 điểm phần trăm, trong khi Đông Nam Á nổi lên là lựa chọn hàng đầu. Indonesia dẫn đầu (tăng 12,4 điểm phần trăm), tiếp theo là Thái Lan (tăng 9,1 điểm) và Việt Nam (tăng 3,2 điểm). Sức hút của Việt Nam vẫn cao: tổng vốn FDI đăng ký nửa đầu 2026 đạt 34,7 tỷ USD (tăng 61% so với cùng kỳ), xuất khẩu tăng 21%.

Nhà đầu tư không còn chỉ chọn theo chi phí ban đầu mà theo tổng giá trị vận hành dài hạn. Miền Bắc, với khoảng 13.000 ha đất công nghiệp trên 75 khu công nghiệp, đang củng cố vị thế trung tâm, khách thuê chuyển dịch sang điện tử, thiết bị điện, cơ khí chính xác. Hải Phòng dẫn đầu miền Bắc, Đồng Nai dẫn dắt miền Nam.

Đầu tư hạ tầng bình quân 7% GDP/năm, thuộc nhóm cao nhất châu Á, đang tái định hình bản đồ công nghiệp. Các dự án lớn gồm đường sắt cao tốc Bắc-Nam (hơn 67 tỷ USD, dự kiến trước 2035) và các tuyến kết nối hoàn thành từ 2030. Điều này nâng giá trị các địa điểm công nghiệp dọc hành lang mới.

Tuy nhiên, thách thức vẫn còn: điện năng ổn định, cơ chế DPPA và lộ trình năng lượng tái tạo là điều kiện tiên quyết cho điện tử, bán dẫn, trung tâm dữ liệu. Khoảng cách giữa chính sách trung ương và thực thi địa phương là biến số quan trọng. JLL nhấn mạnh triển vọng dài hạn tích cực, nhưng năng lực thực thi—hệ sinh thái thể chế, hạ tầng, nhân lực—sẽ quyết định vị thế của Việt Nam.