Việt Nam: Chu kỳ bất động sản mới đòi hỏi hệ sinh thái thay vì chỉ quỹ đất, Cushman nhận định

Bà Hoàng Nguyệt Minh, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, cho rằng thị trường bất động sản Việt Nam đang chuyển sang chu kỳ mới, nơi khả năng cạnh tranh dài hạn phụ thuộc vào hệ sinh thái tích hợp thay vì chỉ quỹ đất.

Trong chín tháng đầu năm 2026, tổng vốn đầu tư nước ngoài đăng ký đạt 50,36 tỷ USD, tăng 76,4% so với cùng kỳ, trong khi vốn thực hiện đạt 21,07 tỷ USD, cao nhất cùng kỳ năm năm qua. Bà Minh cho rằng đây là tín hiệu tích cực nhưng thị trường bất động sản chịu tác động từ lãi suất, chi phí xây dựng và thay đổi chính sách, ảnh hưởng đến chi phí dự án, huy động vốn và sức mua. Thanh khoản đã suy giảm trong chín tháng đầu năm.

Theo bà Minh, nhà đầu tư nước ngoài vẫn quan tâm đến các phân khúc nhà xưởng, logistics, văn phòng và nhà ở chất lượng cao. Thách thức là chủ đầu tư có chuẩn bị được sản phẩm với pháp lý rõ ràng, hạ tầng đồng bộ và khả năng khai thác thực tế hay không. Khi nền kinh tế chuyển sang các ngành có giá trị gia tăng cao, chỉ có quỹ đất là chưa đủ nếu thiếu hạ tầng tri thức và chất lượng sống để giữ chân nhân tài.

Về thị trường nhà ở, bà Minh nhận định đô thị hóa trước đây cho thấy xây nhà nhanh nhưng thiếu giao thông, trường học, bệnh viện và việc làm khiến chi phí sinh hoạt tăng và năng suất giảm. Một số khu đô thị bán hết nhà nhưng lượng cư dân chuyển đến không tương xứng, thiên về đầu cơ hơn đầu tư dài hạn. Trong chu kỳ tới, doanh nghiệp có tư duy kiến tạo đô thị sẽ thiết lập thị trường ở khu vực mới, nơi giá trị sử dụng thực thu hút cư dân và kéo theo dịch vụ.