Việt Nam: Doanh nghiệp bất động sản đối mặt áp lực đáo hạn 167.000 tỷ đồng trái phiếu

Các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam đang đối mặt với một làn sóng đáo hạn trái phiếu với tổng trị giá khoảng 167.000 tỷ đồng từ quý IV/2026 đến hết năm 2027, gây áp lực lên dòng tiền và khả năng tái cấp vốn.

Lượng phát hành trong 9 tháng đầu năm 2026 đạt khoảng 149.500 tỷ đồng, tăng 126% so với cùng kỳ, trong đó Vinhomes phát hành 31.000 tỷ đồng, Hưng Long 14.000 tỷ đồng và Hưng Phát Invest Hà Nội 9.300 tỷ đồng, theo báo cáo Ngành Bất động sản Nhà ở - Triển vọng nửa cuối năm 2026 do VIS Rating công bố. Lãi suất phát hành bình quân đạt khoảng 11,4%/năm, tăng 110 điểm cơ bản so với cùng kỳ.

Tăng trưởng tín dụng bất động sản 6 tháng đầu năm 2026 chỉ đạt 8,6%, thấp hơn mức 15% cùng kỳ năm 2025, trong khi giá trị phát hành cổ phiếu của nhóm doanh nghiệp bất động sản chỉ khoảng 350 tỷ đồng, giảm 86% so với cùng kỳ. Việc chuyển hướng sang huy động qua trái phiếu đã đẩy tỉ lệ nợ vay trên vốn chủ sở hữu của các chủ đầu tư niêm yết lên 74% trong nửa đầu năm, so với mức bình quân 54% giai đoạn 2022-2025.

TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách Tài chính - Tiền tệ quốc gia, cho rằng doanh nghiệp cần tập trung tạo dòng tiền từ hoạt động kinh doanh thay vì tiếp tục phụ thuộc vào vốn vay để xử lý nợ cũ. TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch VARS, cho rằng nhà đầu tư cần đánh giá khả năng trả nợ, dòng tiền và tài sản bảo đảm của doanh nghiệp thay vì chỉ nhìn vào mức lãi suất.