Việt Nam: Lãi suất thả nổi trên 13% bào mòn lợi nhuận bất động sản

Lãi suất tăng đang làm thay đổi căn bản bài toán đầu tư bất động sản tại Việt Nam, khi lãi suất thả nổi ở mức 13-15%/năm tiêu hao phần lớn mức tăng giá tài sản, buộc người mua phải thận trọng hơn với đòn bẩy tài chính.

Một trường hợp điển hình là căn hộ tại khu Đông TP.HCM được mua cuối năm 2023 với giá khoảng 5 tỷ đồng, trong đó nhà đầu tư vay 2,5 tỷ đồng. Sau gần ba năm, căn hộ được bán với giá 5,45 tỷ đồng, chênh lệch 450 triệu đồng. Tuy nhiên, lãi vay thả nổi tăng từ 7-8%/năm lên trên 13%/năm đã chiếm phần lớn khoản chênh lệch. Sau khi trừ thuế, phí môi giới và chi phí tất toán, lợi nhuận thực tế chỉ còn vài chục triệu đồng.

Theo bà Cao Thị Thanh Hương, Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills TP.HCM, lãi suất thả nổi hiện ở mức 13-15%/năm, gây áp lực lớn lên dòng tiền người mua. Dữ liệu của PropertyGuru cho thấy hơn 80% người mua chỉ chấp nhận vay khi lãi suất dưới 9%/năm.

Trước thực tế đó, một số chủ đầu tư hỗ trợ một phần lãi suất, đưa chi phí vốn thực tế xuống 7-10% sau thời gian ưu đãi, đồng thời kéo dài tiến độ thanh toán từ ba năm lên tới năm năm. Một số dự án áp dụng lại chính sách nhận nhà sớm với tỷ lệ thanh toán ban đầu thấp, cho phép người mua nhận nhà khi mới hoàn thành khoảng 30% nghĩa vụ thanh toán.

Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho rằng lãi suất tăng là cơ chế sàng lọc tự nhiên, và đề xuất phân loại dự án thành ba nhóm A, B, C dựa trên pháp lý, khả năng hoàn thành và tiềm năng phục hồi, thay vì coi toàn bộ bất động sản là một nhóm rủi ro đồng nhất.