Việt Nam: Thị trường bất động sản mất động lực khi lãi suất vay mua nhà lên gần 12%

Thị trường bất động sản Việt Nam đang mất động lực khi lãi suất vay mua nhà lên tới 11,8%/năm trong 12-18 tháng đầu, sau đó thả nổi theo thị trường cộng biên độ khoảng 3,5%, có thể đẩy lãi suất thực tế lên 15%.

Dữ liệu từ Ngân hàng Nhà nước cho thấy tăng trưởng tín dụng (7,41%) vượt tăng trưởng huy động (5,02%) trong nửa đầu năm 2026, gây áp lực thanh khoản. Tỷ lệ dư nợ trên vốn huy động (LDR) ở mức 111-112%, nghĩa là ngân hàng cho vay nhiều hơn huy động. Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Phạm Đức Ấn thừa nhận việc điều hành lãi suất gặp khó khăn do nhu cầu vốn lớn.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group, cho rằng khi lãi suất vay trên 10%/năm, khả năng tiếp cận vốn của doanh nghiệp và người mua đều suy giảm, kéo theo thanh khoản chững lại. Các chủ đầu tư đang chuyển từ tối đa hóa giá bán sang ưu tiên thanh khoản thông qua hỗ trợ lãi suất, giãn tiến độ thanh toán và chiết khấu.

Theo MBS, phần lớn doanh thu và lợi nhuận quý II/2026 của các doanh nghiệp bất động sản đến từ bàn giao dự án đã bán trước đó, như Waterpoint (NLG), Gem Sky World (DXG) và Gladia (KDH), thay vì mở bán mới. Vinhomes là ngoại lệ, trong khi Nam Long, Khang Điền và Đất Xanh dự kiến kết quả kém khả quan hơn.

Datxanh Services dự báo nguồn cung mới tăng thêm khoảng 33.000 sản phẩm trong nửa cuối năm 2026, nâng tổng nguồn cung sơ cấp lên hơn 100.000 sản phẩm, nhưng tỷ lệ hấp thụ chỉ dao động 20-30%. Lợi thế sẽ nghiêng về các doanh nghiệp có cơ cấu tài chính an toàn, quỹ đất sạch và dòng tiền mạnh.