Việt Nam: Rủi ro tín nhiệm bất động sản tăng do lãi suất cao, nhu cầu mua nhà suy yếu

VIS Rating dự báo hồ sơ tín nhiệm ngành bất động sản nhà ở Việt Nam sẽ suy yếu trong nửa cuối năm 2026, đặc biệt với các chủ đầu tư quy mô nhỏ và doanh nghiệp có dự án vướng mắc pháp lý, khi lãi suất vay mua nhà bình quân 14-16% gây áp lực lên nhu cầu người mua.

Nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội và TP HCM trong 6 tháng đầu năm tăng 33% so với cùng kỳ, sau khi tăng 48% trong năm 2025, nhưng tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mở bán mới giảm từ 95% trong năm 2025 xuống 73% trong quý II. Số lượng giao dịch nhà ở trên thị trường thứ cấp toàn quốc giảm 36% so với cùng kỳ.

Doanh thu và EBITDA của nhóm chủ đầu tư niêm yết theo dõi lần lượt tăng 89% và 100% trong nửa đầu năm, cao nhất kể từ năm 2022, nhưng đòn bẩy tăng, tỷ lệ nợ vay trên vốn chủ sở hữu lên 74% từ mức bình quân 54% giai đoạn 2022-2025. Ngoại trừ Vinhomes (VHM), dòng tiền hoạt động của phần lớn chủ đầu tư niêm yết tiếp tục âm và dự báo gia tăng khi doanh số bán hàng chậm lại.

Tín dụng bất động sản tăng 8,6% trong nửa đầu năm, thấp hơn mức 15% cùng kỳ 2025, trong khi phát hành cổ phiếu giảm 86% xuống còn khoảng 350 tỷ đồng. Giá trị phát hành trái phiếu bất động sản 9 tháng đầu năm đạt khoảng 149.500 tỷ đồng, tăng 126%, lãi suất bình quân 11,4%, tăng 110 điểm cơ bản. Khoảng 167.000 tỷ đồng trái phiếu bất động sản đáo hạn từ quý IV/2026 đến 2027, thúc đẩy nhu cầu tái cấp vốn.