Việt Nam: Thị trường REIT vẫn trầm lắng do vướng thuế, đòn bẩy và chi phí vốn

Sau hơn một thập kỷ có khung pháp lý, Việt Nam mới có một quỹ đầu tư bất động sản niêm yết, trong khi Singapore có khoảng 40 REIT, do thuế, đòn bẩy và chi phí vốn khiến bài toán sinh lời chưa thể khép lại.

Nút thắt đầu tiên nằm ở thuế. Quỹ chịu thuế GTGT 10% trên hoạt động cho thuê, trong khi cá nhân có doanh thu từ 1 tỷ đồng/năm trở xuống được miễn. Ở phía nhà đầu tư, lợi tức phân phối từ chứng chỉ quỹ chịu thuế, còn lãi tiền gửi ngân hàng của cá nhân được miễn thuế thu nhập cá nhân. Tại Singapore, REIT được miễn thuế thu nhập nếu phân phối tối thiểu 90% thu nhập chịu thuế, và nhà đầu tư cá nhân được miễn thuế trên khoản phân phối, giúp S-REIT trở thành tài sản thay thế trái phiếu trong danh mục của quỹ hưu trí và công ty bảo hiểm.

Khác biệt thứ hai là đòn bẩy. Việt Nam giới hạn REIT không được vay quá 5% giá trị tài sản ròng, chỉ vay ngắn hạn tối đa 30 ngày. Singapore cho phép tỷ lệ đòn bẩy tối đa 50% tổng tài sản. Nút thắt thứ ba liên quan đến danh mục đầu tư: quỹ chỉ được đầu tư chủ yếu vào công trình đã hoàn thành và đang cho thuê, phần đang xây dựng không quá 10% tổng tài sản, không được đầu tư vào đất chưa có công trình, trong khi bất động sản Việt Nam sinh lời chủ yếu nhờ tăng giá ở giai đoạn đầu dự án.

Kỳ vọng hiện đặt vào Trung tâm Tài chính Quốc tế Việt Nam (VIFC), đã chính thức đi vào hoạt động từ tháng 2/2026. Phát biểu tại ACCA - VIFC Forum 2026 ngày 17/09, ông Richard D. McClellan, Giám đốc điều hành VIFC-HCMC, cho biết lĩnh vực quản lý tài sản và quỹ đầu tư hướng tới kết nối vốn quốc tế với các dự án hạ tầng, bất động sản và công nghiệp trong nước. Quỹ đầu tư tư nhân Warburg Pincus đã tái khẳng định mong muốn thành lập REIT tại Việt Nam.