Việt Nam: Căn hộ gần metro được dự báo dẫn dắt thị trường bất động sản

TP.HCM dự kiến đầu tư khoảng 27 tỷ USD để nâng mạng lưới đường sắt đô thị lên 255 km vào năm 2030, gấp hơn 10 lần hiện nay, qua đó thay đổi cách nhà đầu tư đánh giá vị trí căn hộ tại các đô thị lớn của Việt Nam.

Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Hà Nội, cho hay sự phát triển của mô hình đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD) đã khiến tư duy người mua chuyển từ vị trí gần mặt đường lớn sang gần ga metro; các khu vực cận kề hệ thống giao thông công cộng thường có biên độ giữ giá và tăng trưởng tốt hơn nhờ dòng người và hệ sinh thái dịch vụ đi kèm. Tuyến metro số 1 Bến Thành - Suối Tiên của TP.HCM đã đi vào hoạt động, các tuyến còn lại đang chuẩn bị đầu tư.

Bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Giám đốc cấp cao, Trưởng Bộ phận Tư vấn chiến lược, Cushman & Wakefield Việt Nam, cho biết sau khi tuyến metro số 1 vận hành, các dự án bất động sản dọc tuyến hưởng lợi rõ rệt khi giá nhà tăng nhanh, thanh khoản tốt hơn và tỷ lệ lấp đầy trung tâm thương mại cải thiện. Quyết định đầu tư trước đây chủ yếu dựa trên vị trí địa lý, nay khả năng kết nối và thời gian di chuyển ngày càng được coi trọng, khoảng cách được đo bằng số phút tiếp cận khu vực việc làm, thương mại và dịch vụ.

Tại Hà Nội, quy hoạch Thủ đô tầm nhìn 100 năm xác định mạng lưới đường sắt đô thị dài khoảng 979 km, gần 1.200 km nếu tính cả đường sắt quốc gia và liên vùng. Thành phố đang khai thác tuyến Cát Linh - Hà Đông và đoạn trên cao Nhổn - Cầu Giấy, dự kiến đầu tư khoảng 500 km đường sắt đô thị đến năm 2035 và hoàn thiện 479 km còn lại trong giai đoạn 2036-2045; giữa tháng 10/2026 đã diễn ra lễ ký kết hợp đồng thực hiện 5 tuyến số 1, 2, 8, 10 và 14 với tổng chiều dài 253 km. Đại diện một chủ đầu tư căn hộ tại Nam An Khánh cho biết nhờ nằm ngay mặt tiền đại lộ Thăng Long, cạnh tuyến metro số 5, phần lớn căn hộ đã có chủ chỉ sau thời gian ngắn mở bán, chủ yếu là các gia đình trẻ.

Theo Cushman & Wakefield, mật độ dân cư và việc làm là chỉ số quan trọng nhất phản ánh sự thành công của một khu TOD, sát với khả năng vận hành thực tế hơn giá bất động sản - vốn có thể tăng do kỳ vọng, đầu cơ hoặc khan hiếm nguồn cung. Mục tiêu cuối cùng của TOD không phải làm tăng giá đất mà là nâng cao khả năng tiếp cận, hiệu quả sử dụng đất và năng suất đô thị, đòi hỏi quy hoạch sử dụng đất đa dạng, lối đi bộ an toàn từ nhà ga, mật độ được kiểm soát cùng hạ tầng tương xứng, cơ chế phát triển đất minh bạch và chức năng kinh tế riêng cho từng khu.