Việt Nam: Trung tâm dữ liệu nổi lên như một lớp tài sản mới của bất động sản công nghiệp

Trung tâm dữ liệu đang nổi lên như một lớp tài sản mới của bất động sản công nghiệp Việt Nam, khi hàng loạt dự án quy mô hàng tỷ USD được đề xuất và triển khai.

Theo báo cáo của Cushman & Wakefield về bức tranh đầu tư trung tâm dữ liệu châu Á - Thái Bình Dương (APAC) năm 2026, tổng giá trị tài sản trung tâm dữ liệu đang vận hành tại APAC dự kiến vượt 950 tỷ USD vào năm 2030, đòi hỏi hơn 280 tỷ USD vốn đầu tư mới. Khu vực hiện chỉ chiếm khoảng 22% tổng công suất trung tâm dữ liệu toàn cầu dù có hơn 60% dân số thế giới.

Việt Nam là thị trường thiếu hụt nguồn cung trung tâm dữ liệu lớn nhất APAC, với khoảng 1,4 triệu người trên mỗi MW công suất vận hành, Cushman & Wakefield cho biết. Chi phí xây dựng tại Việt Nam dao động 5,7 - 8,7 triệu USD/MW, bình quân khoảng 7,2 triệu USD/MW, đưa nước này đứng thứ hai APAC về tỷ suất lợi nhuận trên chi phí đầu tư.

Thị trường tập trung chủ yếu tại Hà Nội và TP.HCM, với khoảng 73 MW đang vận hành và thêm 137 MW trong nguồn cung dự kiến đến năm 2030. Các dự án lớn gần đây gồm tổ hợp trung tâm dữ liệu 480,2 triệu USD của CTCP Starmason và cơ sở 508,7 triệu USD của liên danh nhà đầu tư Singapore, đều tại Khu công nghệ cao TP.HCM. Một tổ hợp trung tâm dữ liệu và AI 2,1 tỷ USD tại Khu công nghiệp Tân Phú Trung do Kinh Bắc (KBC), Accelerated Infrastructure Capital và VietinBank đầu tư, cùng một đề xuất trung tâm dữ liệu AI 2 tỷ USD khác có sự tham gia của G42, Microsoft, FPT, Việt Thái và VinaCapital.

Nguồn điện là thách thức lớn, với thời gian chờ ước tính 2-3 năm để có nguồn điện mới cho dự án 100 MW tại các thị trường trọng điểm. Trung tâm dữ liệu cần nguồn điện lớn, liên tục, hệ thống dự phòng và kết nối Internet quốc tế ổn định, buộc các khu công nghiệp phải chuẩn bị hạ tầng chuyên biệt vượt xa quỹ đất.