Doanh nghiệp bất động sản Việt Nam đối mặt với phân hóa lợi nhuận quý III và áp lực dòng tiền

Kết quả kinh doanh quý III/2026 của các doanh nghiệp bất động sản trong nước cho thấy sự phân hóa rõ nét, với một số đơn vị ghi nhận lợi nhuận tăng mạnh, trong khi không ít đơn vị sụt giảm.

Công ty cổ phần SJ Group (SJS) ghi nhận lợi nhuận trước thuế quý III/2026 khoảng 1.265 tỷ đồng, tăng hơn 320 lần so với mức khoảng 4 tỷ đồng cùng kỳ năm trước. Lũy kế 9 tháng, lợi nhuận trước thuế đạt 1.792 tỷ đồng, tăng 713%. Tổng công ty Phát triển đô thị Kinh Bắc (KBC) đạt 1.221 tỷ đồng lợi nhuận trước thuế trong quý III, tăng 185% so với 428 tỷ đồng, dù lũy kế 9 tháng giảm 14% xuống 1.768 tỷ đồng. Các doanh nghiệp khác như Idico-Conac (ICN) ghi nhận lãi trước thuế khoảng 12 tỷ đồng, tăng 245%, và Becamex UDJ (UDJ) đạt 32 tỷ đồng, tăng 1.262%.

Ở chiều ngược lại, Tổng công ty Đầu tư phát triển Nhà và Đô thị Nam Hà Nội (NHA) báo lợi nhuận sau thuế quý III đạt 11,4 tỷ đồng, giảm gần 60% so với cùng kỳ, khi doanh thu bất động sản chính giảm 42% xuống 23 tỷ đồng. Lũy kế 9 tháng, lợi nhuận sau thuế chỉ đạt 3 tỷ đồng, giảm 96%, hoàn thành 6% mục tiêu năm. MBS Research dự báo lợi nhuận ròng của Vinhomes (VHM) quý III đạt khoảng 17.251 tỷ đồng, tăng 312%, trong khi lợi nhuận ròng của Nam Long (NLG), Khang Điền (KDH) và Đất Xanh (DXG) lần lượt giảm 52%, 36% và 30% do hạn chế về bàn giao.

Áp lực dòng tiền buộc nhiều chủ đầu tư phải tìm cách xoay vốn. Novaland đang thế chấp tài sản, bao gồm quỹ đất và cổ phần tại công ty con, với lãi suất một số khoản vay mới ở mức 13,5%-15,96%/năm. Doanh nghiệp này đã bán 4 tài sản tổng trị giá 11.266 tỷ đồng, đồng thời đàm phán gia hạn trái phiếu và tiếp tục thanh lý tài sản. Các thương vụ M&A đáng chú ý trong quý III bao gồm Empire City, Thủ Thiêm (khoảng 7.000 tỷ đồng), EverRich 2/River City (khoảng 5.230 tỷ đồng), Amata Township Long Thành (hơn 492 tỷ đồng) và Phú Định Riverside (245 tỷ đồng).

Tổng giá trị M&A trong tháng 7 và tháng 8/2026 đạt hơn 22.000 tỷ đồng, trong đó bất động sản chiếm khoảng 58%, tương đương khoảng 13.000 tỷ đồng. Ông Nguyễn Hữu Nhơn, chuyên gia tại DXS-FERI, cho rằng M&A phản ánh xu hướng tái cơ cấu tài sản và phân bổ lại nguồn lực. Ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group, nhận định dòng vốn ngoại được kỳ vọng trở thành nguồn lực bổ sung quan trọng, giảm áp lực cho vốn trong nước.