Việt Nam: Cổ phiếu khu công nghiệp hưởng lợi từ dòng vốn FDI tăng mạnh và nhu cầu thuê đất cải thiện

Chứng khoán SSI dự báo tổng lợi nhuận sau thuế năm 2027 của các chủ đầu tư khu công nghiệp và doanh nghiệp cao su trong phạm vi nghiên cứu sẽ đạt 22.300 tỷ đồng, tăng 12,4% so với năm 2026, nhờ dòng vốn FDI tăng mạnh và nhu cầu thuê đất công nghiệp cải thiện trong 9 tháng đầu năm 2026.

Tổng vốn FDI đăng ký trong kỳ đạt 50,4 tỷ USD, tăng 76,4% so với cùng kỳ, trong khi vốn giải ngân đạt 21,1 tỷ USD, mức cao nhất 5 năm. Vốn đăng ký mới đạt 29,2 tỷ USD với 3.108 dự án, sản xuất chiếm 45,8%. Singapore và Hàn Quốc là hai nhà đầu tư lớn nhất, chiếm lần lượt 31,7% và 19,5%.

Theo CBRE, lượng hấp thụ ròng đất công nghiệp miền Bắc đạt khoảng 217 ha trong quý II/2026, cao nhất theo quý kể từ quý I/2024 là 218 ha. Miền Nam đạt 67 ha, tăng từ 57 ha quý I/2026 và 10 ha cùng kỳ năm trước. Giá thuê trung bình miền Bắc đạt 143 USD/m²/ch kỳ thuê, tăng 2,9% so với cùng kỳ; miền Nam đạt 185 USD/m², tăng 3,7%.

SSI dự kiến nguồn cung đất công nghiệp mới khoảng 1.347 ha trong quý IV/2026 và năm 2027, gồm 664 ha miền Bắc và 683 ha miền Nam. Chi phí phát triển gia tăng do đền bù giải phóng mặt bằng khiến biên lợi nhuận dự án mới chỉ còn 30-35%, thấp hơn nhiều mức trên 50% tại các khu hiện hữu, cùng với sự thận trọng của khách thuê trước chính sách thuế Mỹ có thể tác động đến tiến độ ký hợp đồng. Dài hạn, hạ tầng giao thông như cao tốc Bắc-Nam, Vành đai 3, Vành đai 4 hỗ trợ. SSI ưu tiên VGC và IDC nhờ định giá hấp dẫn, dòng tiền tích cực và chính sách cổ tức.