Việt Nam cổ phiếu địa ốc phân hóa, lợi nhuận quý III tăng nhưng nợ vay vẫn đè nặng

Cổ phiếu bất động sản Việt Nam diễn biến phân hóa vào cuối tháng 10, khi báo cáo kết quả kinh doanh quý III/2026 cho thấy lợi nhuận tăng tại một số doanh nghiệp nhưng cũng làm nổi bật áp lực nợ vay và lượng trái phiếu đáo hạn lớn.

Trong số các doanh nghiệp có kết quả khả quan, KBC ghi nhận lợi nhuận tăng gấp ba lần lên 937 tỷ đồng trên doanh thu 3.187 tỷ đồng, tăng 137%, nhờ bàn giao đất khu công nghiệp. VC7 chứng kiến lợi nhuận tăng 30 lần lên 138 tỷ đồng, trong khi lợi nhuận VRE tăng 11% lên 1.522 tỷ đồng nhờ nguồn thu cho thuê ổn định. Ngược lại, lợi nhuận AGG giảm 86% xuống 15,4 tỷ đồng, và NTL chuyển sang lỗ 76,6 tỷ đồng do trích lập dự phòng giảm giá chứng khoán 100 tỷ đồng.

Dù lợi nhuận cải thiện, nhiều cổ phiếu giảm. KBC giảm 1,7% xuống 26.050 đồng, VHM giảm 2,4% xuống 60.600 đồng, VRE giảm 1,7% xuống 23.750 đồng, trong khi VC7 tăng lên 8.100 đồng. Sự phân hóa phản ánh thị trường tập trung vào dòng tiền và nợ thay vì lợi nhuận danh nghĩa.

Theo VIS Rating, khoảng 60.000 tỷ đồng trái phiếu bất động sản đáo hạn nửa cuối năm 2026, trong đó 40% thuộc về doanh nghiệp từng chậm thanh toán. Novaland có tổng nợ 72.911 tỷ đồng tại cuối tháng 6, bao gồm một số khoản quá hạn. TS. Đinh Thế Hiển cho rằng doanh nghiệp cần tạo ra dòng tiền đủ mạnh và bền vững từ hoạt động kinh doanh cốt lõi, không chỉ dựa vào lợi nhuận.